過去数年間、商業不動産市場が大きな衰退に向かっている兆候がいくつか見られてきました。2023年にはオフィスの空室率が30年ぶりの高さである18％に達しました。新たなリモート・ハイブリッドワーキングの慣行に対応するため、大企業や中小企業が広範囲にスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約するケースもありました。
しかし、商業不動産に向かっている運命を示す最も厳しい数字の一つが、2024年に満期を迎える住宅ローンの総額です。住宅ローン銀行協会（MBA）の予測によれば、貸し手や投資家が所有している4.7兆ドルの商業住宅ローンのうち、2024年に特定期間であると見込まれるものの総額は9290億ドルになると、MBAの「商業不動産ローン満期数量調査」レポートで発表されています。
「金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、そして一部の不動産の基本的な状況についての疑問が、売買および融資取引を押し下げています。」とMBAの商業不動産調査研究責任者であるジェイミー・ウッドウェルは述べています。
問題は特にオフィスビルにとって深刻です。クリーブランド連邦準備銀行のエコノミストであるケビン・ファーガンによれば、「現在の商業不動産のパフォーマンスへの脆弱性は非常に集中している」と述べています。これは、いくつかのテナントにとってトラブルとなる可能性があります。彼らは「金利が上昇した環境での再融資に問題を抱える可能性があり、それによって商業不動産の需要がさらに低下する可能性があります」と述べています。
オフィススペースの余剰
オフィススペースへの需要の低下は、さらなる供給過剰を引き起こすでしょう。昨年、クシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、新しい十年の始まりには約10億平方フィートの未使用オフィススペースがあると予測し、ローンの満期とリースの終了によってさらに悪化する可能性があります。
需要の減少はオフィス市場の価格急落につながる可能性があり、これは貸し手や地主を窮地に陥れる可能性があります。実際、モーガン・スタンレーの報告書によれば、需要の低下によりオフィス価格は30％下落する可能性があります。
「オフィスは構造上の課題に直面しています」と同行は述べています。「オフィス不動産への需要がパンデミック前の水準に戻ることはないでしょう。これは不動産の評価、リース契約、および融資の構造がオフィスワークのポストパンデミックの現実に合わせて調整する必要があることを意味します。この転換は始まっており、これからも進展するでしょう」と述べています。
この銀行では、既に不動産価格がピーク時から20％下落していることを、Real Capital Analyticsのデータポイントを引用して指摘しています。また、2023年12月中旬にキャピタルエコノミクスは、商業不動産の物件価値が前年11％下落した後、2024年にさらに10％下落すると予測する見通しを発表しました。
商業不動産価値と低稼働率は市場が直面する困難な状況を示していますが、UCアーヴァインポール・メレイジビジネススクールの助教であるマイケル・イマーマンは、それだけでは全体の物語ではないと語っています。
彼は「問題は主に金融体制にある」と述べており、多くの商業不動産開発業者がグローバル金融危機後の2009年に低金利で大型融資を受けたことを説明しています。これらの融資は現在満期を迎えつつあります。
「過去18か月で金利が急上昇してきたことを考えると、これらの物件の所有者である不動産開発業者や投資家は、はるかに高い金利で再融資をしなければなりません」と彼は述べています。「低稼働率と組み合わせると、これらの融資が帳尻を合わせることはありません。これが今後数年間にわたって大量の商業不動産ローンの債務不履行につながることになります。」
これは既に現実のものとなっています。2023年第4四半期における商業用抵当証券化物件の不履行率は、MBAの1月のレポートによれば6.5％増加しました。
「商業不動産市場の持続的な課題により、商業不動産担保ローンの不履行率が2023年第4四半期に上昇しました」とウッドウェルは述べています。「長期金利は昨年の高値から下がってきているため、いくつかのローンには一部の救済策が提供されるとはいえ、多くの物件やローンはまだ高い金利や不動産価値の不確実性、および一部物件の基礎条件の変化に直面しています。」
以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。
Q: 商業不動産市場はどのような状況にあるのですか？
A: 商業不動産市場は衰退に向かっており、オフィスの空室率が30年ぶりの高さに達しています。大企業や中小企業がスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約しています。
Q: 2024年にはどのような状況が予測されていますか？
A: 2024年には住宅ローンの総額が満期を迎えます。予測によれば、10年間の期間が終了する商業住宅ローンの総額は9290億ドルになるとされています。
Q: 商業不動産市場が衰退している理由は何ですか？
A: 金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、および特定の不動産の基本的な状況に対する疑問が、売買および融資取引を押し下げていると考えられています。
Q: 特に深刻な問題はどのようなものですか？
A: 問題はオフィスビルに特に存在します。需要の減少により余剰が生じ、オフィス市場の価格急落や再融資の問題が起こる可能性があります。
Q: オフィススペースの需要の低下はどのような影響を与えますか？
A: オフィススペースの需要の低下は供給過剰を引き起こす可能性があります。これによりオフィス市場の価格が下落し、貸し手や地主に困難が生じる可能性があります。
Q: どのような金利上昇が商業不動産市場に影響を与えますか？
A: 金利の上昇により、オフィス不動産の需要がさらに低下する可能性があります。また、不動産開発業者や投資家は高金利で再融資をしなければならず、それによって債務不履行が増加する可能性があります。
Q: 商業不動産市場の将来についてどのような見通しがありますか？
A: 商業不動産市場は持続的な課題に直面しており、価値の低下や不履行率の上昇が予測されています。需要の低下や金利の上昇による影響が続くと考えられています。
キーワードの定義：
– 商業不動産市場：ビジネス目的で使用される不動産の市場。
– リモート・ハイブリッドワーキング：リモートワークとオフィス勤務を組み合わせた働き方の形態。
– 住宅ローン：住宅を購入するための借り入れ。
– 特定期間：一定の期間であること。
– オフィスビル：商業目的で使用される建物で、主にオフィススペースが含まれている。
– パフォーマンス：業績や効果の状態や程度。
– 供給過剰：需要を上回る供給の状態。
– 金利：借り入れや預金に対する利率。
– 物件価値：不動産の市場価格。
– 債務不履行：借り手が債務を履行することができない状態。
関連リンク：
– MBA（住宅ローン銀行協会）
– クシュマン・アンド・ウェイクフィールド
– クリーブランド連邦準備銀行
– モーガン・スタンレー
– UCアーヴァインポール・メレイジビジネススクール