商業不動産市場の亀裂が拡大しており、オフィスからアパートまで、約670億ドルの住宅が債務者がパンデミックの最中に延長されたローンの返済に苦労しており、潜在的な危機に直面しています。
Arbor Realty Trust Inc.のような貸し手にとっては悪いニュースとなります。同社は自身の変動金利ローンを商業不動産CLO（証券化）に束ねることに特化しており、この戦略はパンデミック中に人気を博しました。バンコ・サンタンデールSAが編集した予備データによると、ArborのCLOに含まれるローンの支払いが予定通り行われなかった割合は第4四半期にほぼ倍増しました。さらに、データによると、Arborの未払いローンのうち、およそ16.5%が12月に期限を過ぎていました。これは、一般的な商業不動産CLO市場のレベルの約2.5倍です。
サンタンデールのシニア固定収益ストラテジストであるメアリー・ベス・フィッシャーは、先月公表されたレポートで、「商業不動産CLOの担保パフォーマンスは、2023年を通じて悪化し、最終的な2ヶ月間でストレスやデリンクエンシーレートが急上昇した」と述べた。彼女は、このトレンドが2024年中旬まで続く可能性があると予測しています。
アパートビルの融資業者は、彼らが浮動金利のブリッジローンを提供することが多いため、金融政策の急激な引き締めによって苦境に立たされました。Arborなどの貸し手は、債務者が最終的にデフォルトすると、CLOの株式部分を提供し（証券化のリスキーな部分）、より安全なトランシェを売却するため、損失が発生した場合に最初に被災することになります。
商業不動産に対する懸念は、ニューヨークコミュニティバンコープや日本の青空銀行有限会社が、商業不動産ローンの不良債権処理にさらなる資金を積み立てる必要があったことで、今週再び浮上しました。簡単に言えば、金利の上昇は、不動産価値の低下となり、投資家が損失を被ることを強います。これは、利回りの上昇が債券価格を押し下げるのと同様です。
パンデミックの混乱に対する連邦準備制度理事会の素早い対応により、金利が急落すると、アパートビルへの融資とそれらをCLOに束ねることが人気の投資となりました。ブルームバーグが収集したデータによると、アパートビルを含む新たな商業不動産CLOに束ねられたローンのドル価値は、2019年の190億ドルから2021年の450億ドルに急増しました。サンタンデールが収集したデータによると、これらの車両間で支払いが遅延したローンの割合は2021年から2023年まで低水準で推移しました。
しかし、金利が上昇し始めると、この傾向は停滞しました。新規供給、収益成長の鈍化、経費の増加が痛みを増幅させ、Fitch Ratingsによると、商業用抵当証券のマルチファミリーの延滞率は今年1.3%に倍増する見通しです。
過去3年間に購入されたアパートビルの約200億ドルが潜在的な危機に直面しています。建物の所有者は、過剰な最高価格での購入を行った可能性があり、その結果、購入時の想定が楽観的過ぎたため、彼らの資産がサービサーリストに掲載されることになったかもしれません。
一方、Blackstone Inc.は、発生している問題の中で、さらにマルチファミリーの資産を追加することを検討しています。同社の最高執行役員であるジョナサン・グレイは、先月のアナリストとの電話会議で、「短期的な風波があるかもしれませんが、マルチファミリーの弱点に投資する可能性があります。長期的には建設的な見通しを持っています」と述べました。
しかし、この最新の問題によるアパートビルの賃貸需要への潜在的な影響は、最近の数か月間に緩和されたようです。借入コストの見通しが改善しているためです。トレーダーは、連邦準備制度理事会が年内に最大6回の利下げを行うと予測しており、これは大家にとって好都合です。
Uniondale, New Yorkに拠点を置くArborは、少なくとも2つのショートセラーレポートの標的とされてきました。その中には、Viceroy Researchが11月に発表したものも含まれており、同社が苦境に立たされていると主張しています。
S&P Globalがまとめたデータによると、水曜日時点でArborへのショート売りの利益率は約31%でした。ショート売りは、株式を借りて売却し、後でより低い価格で買い戻すことで利益を上げることを賭ける取引です。
Arborは、昨年、およそ73億ドルの担保付き貸付証券を保有しており、そのうち約半分が資本構成を占めていました。
以下は、記事に基づいた主要なトピックと情報に基づいたよくある質問（FAQ）のセクションです。
Q: 記事の中で商業不動産市場の亀裂はどのように拡大しましたか？
A: 商業不動産市場では、約670億ドルの住宅ローンがパンデミックの最中に延長されたため、債務者が返済に苦労しています。これにより、潜在的な危機が発生しました。
Q: Arbor Realty Trust Inc.はどのように影響を受けていますか？
A: Arbor Realty Trust Inc.は、自社の変動金利ローンを商業不動産CLO（証券化）に束ねることに特化しており、この戦略がパンデミック中に人気を博していました。しかし、ArborのCLOに含まれるローンの支払いが予定通り行われなかった割合が増加し、未払いローンの割合も上昇しています。
Q: 商業不動産CLOの担保パフォーマンスはどのように変化していますか？
A: サンタンデールのシニア固定収益ストラテジストは、商業不動産CLOの担保パフォーマンスが悪化していると報告しています。ストレスやデリンクエンシーレートが上昇し、このトレンドは2024年中旬まで続く可能性があります。
Q: アパートビルの融資業者はどのように影響を受けていますか？
A: アパートビルの融資業者は、金融政策の急激な引き締めにより苦境に立たされています。債務者がデフォルトした場合、貸し手はCLOの株式部分を提供し、損失が発生した場合に最初に影響を受ける可能性があります。
Q: 金利の上昇はどのような影響を与えますか？
A: 金利の上昇は不動産価値を下げ、投資家が損失を被る可能性があります。商業用抵当証券のマルチファミリーの延滞率も上昇する見通しです。
Q: アパートビルの賃貸需要にはどのような影響がありますか？
A: アパートビルの賃貸需要への潜在的な影響は、最近の数か月間に緩和されているようです。借入コストの見通しが改善しており、連邦準備制度理事会が利下げを行う予測があります。
注：本記事は商業不動産市場の動向に関する内容です。詳細については、以下の関連リンクをご覧ください。
– 商業不動産市場の情報：link name
– 商業不動産CLOについての詳細：link name
– アパートビルの融資に関する情報：link name