ドイツの機関投資家は、世界的な金融危機に続く大規模な米国商業不動産資産の購入者として浮上した後、高金利の広がりに伴い、焦点を大幅に調整しています。ニューマーク（NMRK）の国際資本市場副議長兼部門長であるアレックス・フォシェイによれば、ドイツの機関投資家は、2023年第4四半期に至る6四半期間において、米国の不動産に12億ドルを投資しましたが、これは前の6四半期間における80億ドルからの85%の減少を示しています。それまでの期間は金利がほぼゼロパーセントであったものです。
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フォシェイは、「米連邦準備制度理事会（Fed）の金利引き上げだけでなく、ドイツの不特定多数の投資家による引き出しの懸念、迫っている債権再融資のための資金の維持、ドルとユーロのヘッジコストの増加も、ドイツの投資減少につながった」と述べました。
ドイツの最大のオープンエンドファンドであるDeka Immobilien、Commerz Real、Union InvestからのCREへの投資に関して、警戒が増す中、フォシェイ氏は、これらのファンドが、2022年3月に米連邦準備制度理事会が積極的な金利引き上げを開始した時点で、米国の不動産へのエクスポージャーを減らすことを選択しました。
フォシェイ氏は「過去18か月間、大きなプレーヤーが慎重になる理由はさまざまありますが、一因は一般的な市場状況であり、ナイフの落下を避けたくないということです。大幅な引き下げが見られますが、取引が行われている例もあり、需要はまだ残っています」と述べています。
大きなドイツのファンドは最近、米国の商業不動産の多様化に焦点を当てており、特にDekaは最近、オフィスに対するエクスポージャーを減らす計画で、米国の物流施設とライフサイエンスの物件に非常に集中しています。
2023年にドイツの投資家がアメリカの商業不動産に投資した金額のうち、30%がオフィスセクターに投資され、2020年から2022年の期間の78%から減少しました。一方で、マルチファミリーへの投資は2023年には6%から43%に増加しました。
また、ドイツの撤退の兆候は商業不動産の債務投資側でも見られました。Aareal Bankは、ニューマークが売り出しを開始してから約4カ月後の2022年12月にリースに関する問題からテュルクスタン・キャピタルに対して割引価格でマンハッタンの229 West 28th StreetにあるCaxton Buildingオフィス物件の約6,500万ドルの不履行債権を売却しました。
同じ頃、AarealはマンハッタンにあるL&L HoldingのMetropolitan TowerとRXRの61 Broadwayに関連する不履行債務も売却する買い手を探し始めました。
それだけではなく、Aarealは2023年1月初旬にはMeringoff Propertiesの462 Broadwayに対する1億1,060万ドルの不履行上位ローンも売却しました。
Aarealはこの記事についてコメントを控えました。
ドイツプファンドブリーフバンクの米国および英国の不動産ファイナンス担当チャールズ・バルチは、不履行債権の売却は常に選択肢の一つですが、ヨーロッパでは一般的ではないと強調しました。
バルチ氏は「全ての銀行にとって、個々の資産を見てその市場に対する見通しを考慮する時点が来ます。スポンサーが誰であるかを見て、譲り戻すことに対するスティグマはヨーロッパでの方が米国よりも高いです」と述べました。
ドイツプファンドブリーフバンクは2022年にニューヨークの取引を活発化させ、Meadow Partnersの95 Morton Streetの買収に1億5,500万ドルの融資を提供するなどしました。このビルはウェストビレッジにある8階建てのオフィスビルです。ドイツプファンドブリーフバンクはまた、Aurora Capital Associatesのミートパッキング地区にある809 Washington Streetの小売建物を1億2,340万ドルの融資で再融資しました。
ドイツプファンドブリーフバンクの投資家プレゼンテーションによると、2023年に同行の不履行債権の物件価値は平均で41%減少し、履行債権は24%減少しました。2023年9月時点で、同行の米国ポートフォリオの80%がオフィスセクターに集中し、そのうち63%がニューヨーク、12%がシカゴ、8%がワシントンD.C.、5%がサンフランシスコに焦点を当てていました。
ドイツプファンドブリーフバンクのプレゼンテーションは、「構造的な変化により、かつての主要な場所で一部急速かつ急激な価値の低下が引き起こされており、米国はヨーロッパと比較して金利がより速く大幅に引き上げられていることもあります」と述べています。
金融企業MSCIによると、2022年第2四半期から2023年第4四半期までの間に、ドイツのCREへの投資は89%減少しました。同様に、MSCIのデータによると、ドイツのCRE資本流入の四半期ボリュームは2021年末から2023年末までに97%減少しました。
同じデータは、過去2年間にわたってドイツの資本流出に関して主要な米国市場で様々な変化があったことを示しています。ニューヨークとサンフランシスコの都市圏では、それぞれ99%と97%のドイツのCRE投資の低下が見られました。一方、アトランタとテキサス州オースティンでは、同じ期間にドイツのCRE資本投資が三桁の高成長を遂げました。
MSCIのチーフエコノミストであるジム・コステロ氏は、ヘッドウィンドの中でドイツのファンドがアメリカへの投資を決定する要因は、金利の上昇だけでなく、中央業務地区のオフィス物件に対する新たな課題であるハイブリッドワーキングのトレンドも関与していると述べました。
「期待される内部収益率が必要な収益を生み出すための価格が高すぎる場合、私はただ持ち続けるだけです」とコステロ氏は述べました。
Q1: ドイツの機関投資家が何に焦点を合わせているのですか？
A1: ドイツの機関投資家は高金利の広がりに伴い、焦点を大幅に調整しています。
Q2: ドイツの投資家は米国の不動産にどれくらい投資していましたか？
A2: ドイツの機関投資家は2023年第4四半期までの6四半期間において、米国の不動産に12億ドルを投資しました。
Q3: ドイツの投資減少の理由は何ですか？
A3: ドイツの投資減少の理由には、金利の引き上げ、投資家の引き出しの懸念、債権再融資のための資金の維持、ヘッジコストの増加などがあります。
Q4: ドイツの最大のオープンエンドファンドはどのような選択をしましたか？
A4: ドイツの最大のオープンエンドファンドは、米国の不動産へのエクスポージャーを減らすために選択しました。
Q5: ドイツの投資家はどのような不動産に特に注目していますか？
A5: ドイツの投資家は特に米国の物流施設とライフサイエンスの物件に注目しています。
Q6: ドイツの投資家がアメリカの商業不動産に投資した金額のうち、オフィスセクターに投資された割合はどのくらい減少しましたか？
A6: 2023年にドイツの投資家がアメリカの商業不動産に投資した金額のうち、オフィスセクターへの投資は2020年から2022年の期間の78%から減少し、30%となりました。
Q7: ドイツの撤退の兆候はどこで見られましたか？
A7: ドイツの撤退の兆候は商業不動産の債務投資側でも見られ、複数のオフィス物件の不履行債権が売却されました。
Q8: ドイツプファンドブリーフバンクの米国ポートフォリオのうち、何%がオフィスセクターに集中していましたか？
A8: ドイツプファンドブリーフバンクの米国ポートフォリオの80%がオフィスセクターに集中しており、そのうち63%がニューヨーク、12%がシカゴ、8%がワシントンD.C.、5%がサンフランシスコに焦点を当てていました。
Q9: ドイツのファンドがアメリカへの投資を決定する際に関与している要因は何ですか？
A9: ドイツのファンドがアメリカへの投資を決定する要因には、金利の上昇だけでなく、中央業務地区のオフィス物件に対する新たな課題であるハイブリッドワーキングのトレンドも関与しています。