先週、アメリカと日本の銀行に影響を与えた米国の商業不動産市場の問題がヨーロッパに広がり、混乱が広がっている。
最新の被害者はドイツのドイツ・バンブリーフバンク（Deutsche Pfandbriefbank AG）で、同行の債券は不動産市場の弱さへの懸念から下落した。同行は水曜日に予定外の声明を発表し、「不動産市場の持続的な弱さ」により，ステータスを向上したと述べている。同行は現在の混乱を「金融危機以来の最大の不動産危機」と形容している。
世界中の住宅の価値が上昇したことで、不動産所有者や開発者に貸し出された債務については、利子上昇が価値を浸食させた後、不良債権化が始まっているため、貸出銀行は積み増しを行っている。火曜日、米国財務長官のジャネット・イエレンは、商業不動産の損失はオーナーに圧力をかける心配事だが、問題は管理可能だと述べた。
新型コロナウイルスの流行後の復興が遅く、限定的である米国のオフィス市場では、価値の減少が特に大きい。そして、その影響はまだ完全には価格に反映されていない可能性もあると予想する者もいる。Green Streetのアナリストは、今年にはさらなる減価償却（最大15%）が必要かもしれないと述べている。
「評価額はまだ非常に高いままです」と彼らはノートに書いた。「これらの評価に基づいて判断を下す銀行は、債務計上を行いやすくなります」そして何人かはその結果「圧迫される」と彼らは警告している。
ドイツの銀行の債券の暴落は、一連の警告信号の中で最新のものである。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（New York Community Bancorp）は不動産問題を示唆した後、ムーディーズ・インベスターズ・サービスによって格下げされた。一方、日本のアオゾラ銀行は、米国の商業物件に対する融資に伴う貸倒引当金のため、15年ぶりの赤字を計上している。
「アメリカの商業不動産市場には重大な懸念があります」とRabobankのクレジットストラテジスト、Paul van der Westhuizen氏は語っている。「これは米欧の大手銀行にとっては問題ではありませんが、不動産に特化したドイツの小規模銀行は多少の痛みを感じています。ただ今のところ、これは収益性の問題であり、財務状態の問題ではありません。十分な資本を持っており、預金流出の脅威に対して小売銀行ほどの露出がありません」。
ドイツ銀行は先週の決算で、1年前の4倍以上の規模の米国の商業不動産の損失引当金を計上した。同行は、資産価値の低下により再融資が最も大きなリスクであると警告している。
さらに、スイスのユリウス・ベア・グループ（Julius Baer Group Ltd）は破綻した不動産会社シグナへの巨額な融資を減損すると発表した。これは特定の問題ではあるが、広がりに対するより大きな懸念を引き起こした。
火曜日、モルガン・スタンレーがクライアントとの電話会議を開催し、Deutsche PBBの優先債券を売却することを推奨した。この情報により、2027年償還のノートは5セント以上下落し、CBBTのデータによると97になった。一方、同行のAT1債券は火曜日から水曜日にかけて最大15セント下落し、36になった。
Deutsche PBBは水曜日に声明を発表し、「フルイヤーの損失引当金を2億1000〜2億1500万ユーロに増額しましたが、財務力により収益を上げ続けています」と述べた。
Morningstar DBRSのヨーロッパ金融機関格付担当副社長Sonja Forster氏は、PBBの「主要な地域に焦点を当て、比較的保守的なLTVにより下降のリスクをいくらか防いでいる」と述べた。
彼女はまた、「ただし、再融資のリスクはまだ高く、借り手に利用できる新しい資本が限られているため、状況を非常に注意深くモニタリングしています」と述べている。
これにより、PBBに対する懸念は他の商業不動産に露出している銀行にも広がっている。Aareal Bank AGの債券は過去2日間で約10ポイント下落し、ユーロで76セントと引用されている。その価格は前年比で米国の不良債権の価値が4倍以上に上昇したと報告している。
Aarealの広報担当者はコメントを控えた。
ドイツ銀行の株価はフランクフルト時間の午後2時40分時点で約3.7％下落し、コメルツバンクAGは3.2％低下し、いずれもユーロバンクストックス指数をアンダーパフォームしている。
ドイツの銀行監督機構であるBafinは、状況を監視していると述べ、特定の銀行についてコメントはしなかった。
ドイツ中央銀行は昨年、商業不動産に関するリスクについて警告し、デフォルトリスクと信用損失の増加につながる「重大な調整」があるかもしれないと述べた。
「ドイツの銀行システムが米国の商業不動産市場に融資した残高は比較的小さいが、個々の銀行で比較的集中している」とドイツ連邦銀行は述べた。
ドイツのランデスバンクも商業不動産への露出問題に悩んでいる。2023年上半期、主要な州立銀行であるヘラバ、バイエルンLB、LBBW、NordLBは、合計約4億ユーロの特別備え金を計上した。
商業不動産の損失がドイツの小規模銀行を通じてヨーロッパに広がれば、これは2008年の世界金融危機を連想させるでしょう。当時、ランデスバンクによって巨額の債権評価減少の負担のため、彼らは米国のサブプライム・住宅ローンに露出したことにより、何十億ユーロもの減価償却を行わなければならなくなった。
「底の位置を正確には知りませんので、慎重でなければなりません」とTikehau Capitalの資本市場ストラテジーズ責任者Raphael Thuin氏は述べた。「商業不動産では、まだ痛みがこれからもあり得ることを認識しています」。
以下は、記事に基づいたFAQセクションです。
Q: 何が問題となっているのですか？
A: 米国の商業不動産市場の問題がヨーロッパに広がり、混乱が広がっています。
Q: ドイツの銀行で何が起きたのですか？
A: ドイツのドイツ・バンブリーフバンク（Deutsche Pfandbriefbank AG）の債券が不動産市場の弱さへの懸念から下落しました。同行は現在の混乱を「金融危機以来の最大の不動産危機」と形容しています。
Q: 商業不動産市場の問題がどのように影響しているのですか？
A: 世界中の住宅の価値が上昇したことで、不動産所有者や開発者に貸し出された債務については、利子上昇が価値を浸食させ、不良債権化が始まっています。
Q: なぜこの問題は深刻なのですか？
A: 新型コロナウイルスの流行後の復興が遅く、限定的なため、米国のオフィス市場では特に大きな価値の減少が起きています。
Q: 他の銀行もこの問題に影響を受けていますか？
A: はい、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（New York Community Bancorp）や日本のアオゾラ銀行もこの問題に直面しています。
Q: ドイツの銀行の株価はどうなっていますか？
A: ドイツ銀行やコメルツバンクAGの株価が下落しています。
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