商業不動産市場は、世界中で急激に低迷しています。金利の急上昇と在宅勤務への移行、そして変化する小売りの行動が課題を複雑化させています。しかし、先行きには希望の兆しが見られます。
お金を貯金してもほとんど何も得られなくなった頃、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な避難所となりました。しかし中央銀行が金利を引き上げたことで、多くの物件が突然、投資として見劣りするようになりました。
在宅勤務とオンラインショッピングの台頭により、大規模な集中型職場や小売店舗への需要が減少しました。2022年初めから2023年末までに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落し、株式投資家が物件価値の動向を悲観的に見る兆候となりました。
アドバイザリーファームのNewmark Groupによると、米国の商業不動産債務の約1.2兆ドルが価格下落の影響を受けて「潜在的な問題」となっています。特に地域銀行は大手銀行よりも大きな傷を受ける可能性があります。それは、彼らには大きなクレジットカードポートフォリオや投資銀行業務のような保護策がないためです。
また、ヨーロッパでは、Signa Groupの企業群が崩壊し、多数の貸し手が信用損失に直面しています。一部のアジアの銀行も影響を受けており、日本の青空銀行は米国不動産に関連する不良債権のため、15年ぶりの最初の損失を報告すると投資家に警告しました。
価格の低迷は、2025年末までに米欧の商業不動産ローンの2.2兆ドルを再融資することを困難にしています。オフィスビルが最も苦戦し、コロナ後の働き方の変化やエネルギー効率の悪さに加えて、金利の上昇が価値を押し下げました。
中央銀行の利上げサイクルが始まった時点で、ヨーロッパの不動産価格には米国よりも大きな影響がありました。しかし、米国には新しい空きビルのストックが多くあり、評価額はさらに下落しました。
2023年第3四半期末時点で、いくつかの主要な米国都市ではオフィススペースの5分の1以上が空き状態にあります。
ヨーロッパ中央銀行は、地域の銀行がローンの価値を見下ろすのが遅すぎると懸念しており、英国の金融行為監視機構は不動産を含むプライベート市場の評価を見直す予定です。
さらに、中国の10年間にわたる拡大攻勢で取得した海外資産の新たな一撃が、家賃収入や債務返済を支え、国内事業を強化するための現金を必要とする土地所有者や開発業者によって市場に流れ始めています。これにより、一部の資金面での悪影響を受ける可能性がありますが、市場活性化の兆候も見えています。
しかし、回復は不均衡であり、投資家は米国よりもヨーロッパを選好すると予想されています。研究会社Capital Economicsによると、英国の商業建物の評価額は今年1.1%上昇する見通しです。ユーロゾーンの不動産価格も2025年にプラスに転じると予想されていますが、米国は今年10%下落し、2026年まで回復しない見通しです。
Bloombergによると、昨年、世界の商業不動産取引は10年ぶりの低水準に落ち込み、所有者は急激な値引きで建物を売却することを嫌がりました。一部の推計によると、借り入れコストの上昇により、世界のオフィス不動産価値だけで1兆ドル以上が消失したとされています。
しかし、まだ全体の被害は不明です。なぜなら、売却された資産が非常に少ないため、鑑定人には最近のデータがほとんどないからです。
以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。
Q1: 商業不動産市場はどのような状況ですか？
A1: 商業不動産市場は世界中で低迷しています。金利の上昇、在宅勤務の増加、小売業の変化などが課題となっています。
Q2: 商業不動産はなぜ投資家にとって安全な避難所となりましたか？
A2: お金を貯金してもほとんど利益が得られない時期に、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な選択肢となりました。
Q3: 在宅勤務とオンラインショッピングの影響で商業不動産市場はどうなっていますか？
A3: 在宅勤務とオンラインショッピングの台頭により、大規模な集中型職場や小売店舗への需要が減少しました。これにより商業不動産市場の価値が低下しました。
Q4: 商業不動産債務はどのような影響を受けていますか？
A4: 商業不動産債務の価格下落が潜在的な問題となっており、特に地域銀行が大手銀行よりも大きな影響を受ける可能性があります。
Q5: ヨーロッパやアジアの商業不動産市場はどのような状況ですか？
A5: ヨーロッパではSigna Groupの崩壊や銀行の信用損失が問題となっています。日本でも青空銀行が不良債権のために損失を報告しています。
Q6: 商業不動産ローンの再融資にはどのような困難がありますか？
A6: 商業不動産市場の価格低迷のため、2025年までに米欧の商業不動産ローンの2.2兆ドルの再融資が困難となっています。
Q7: どの地域の商業不動産市場が回復していますか？
A7: ヨーロッパの不動産価格は米国よりも大きな影響を受けましたが、回復が予想されています。英国の商業建物の評価額は上昇する見通しです。
Q8: 世界の商業不動産取引はどのような状況ですか？
A8: 昨年、世界の商業不動産取引は低水準となり、建物の売却が困難となりました。借り入れコストの上昇により、オフィス不動産の価値が減少しました。
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関連リンク:
– Newmark Group
– Bloomberg