Commercial Real Estate Loan Guaranties: Understanding Your Options
商業不動産ローン保証（個人保証書）は、商業不動産ローンを受けるほとんどの中小企業に対して、金融機関や民間投資家から要求されるものですが、この重要なポイントが見落とされることがあります。もしくは、企業に内部の専門知識や経験豊富な法律顧問がない場合には、探索の余地があります。本コラムを執筆する際には、限られた文字数内で幅広い視点を提供し、読者を眠らせないように心掛けています。 それでは、商業不動産ローンにおいて求められる保証の中で最も一般的なタイプを簡単に説明しましょう。 非返済保証（「バッドボーイ」保証） この保証は、借り手がローンの担保を危険にさらす特定の行為や怠慢について、保証人を責任を負わせます。通常、行為や怠慢は、i)ローンの全額に対する完全な返済責任を引き起こすもの、またはii)より軽微な行為や怠慢に対して限定的な返済責任を引き起こすものに分類されます。 返済保証 建設ローンや安定していない担保に対する他のローンの場合に特に一般的です。返済保証は、他のローン書類での債権救済措置（競売を含む）が行われなかった場合に、貸し手を損失から保護するために作成されます。ただし、保証人が複数いる場合、貸し手は各保証人の責任を削減するために複数責任について交渉に応じることが多いです。 環境補償保証 この保証は、担保不動産の環境条件から起因する負債や実際の損失から貸し手を保護します。借り手の債務の返済や競売の後にまで保証が及ぶことがよくありますが、時限条項や一定期間後に保証人を解放する条項も合意されることがあります。 運営保証 建設ローンや担保物件が現金流を生み出していない場合に必要なケースがあります。通常、運営保証は、借り手の全額返済もしくは担保物件が一定の財務指標（デットサービスカバレッジレシオなど）に達した場合に、保証人を解放するものです。 完成保証 建設中の担保物件や大規模な改修が行われている場合によく要求される保証です。ケースバイケースですが、借り手が完成しなかった場合に保証人が工事の完了に責任を負います。 前述の通り、これらの保証の種類はしばしば結合されることがあります。このコラムの文字制限では、細かな違いや変動の多さを十分に説明することはできませんが、企業は商業不動産ローンの一環として提案される保証に対して、契約を行う前に弁護士やアドバイザーとしっかり相談し、必要に応じて交渉することが重要です。 エリック・キルヒェンスタイン弁護士は、弁護士事務所ポーツマス支店に所属しています。彼の専門分野は商業不動産、商業金融、および多数の業界セクターにわたる一般的な企業業務です。彼は、さまざまな規模の企業、非営利団体、金融機関、個人を代理し、広範で多様な経験を持っています。商業不動産の業務では、商業不動産の購入、融資、売却、賃貸、開発についてクライアントに助言を提供しています。 よくある質問（FAQ） Q: 商業不動産ローン保証とは何ですか？ A: 商業不動産ローン保証は、金融機関や民間投資家から要求されるものであり、中小企業が商業不動産ローンを受ける際に必要とされるものです。 Q: 非返済保証（「バッドボーイ」保証）とは何ですか？ A: 非返済保証は、借り手が特定の行為や怠慢によってローンの担保を危険にさらす場合に、保証人を責任を負わせるものです。 Q: 返済保証とは何ですか？ A: 返済保証は、他のローン書類での債権救済措置が行われなかった場合に、貸し手を損失から保護するために作成される保証です。 Q: 環境補償保証とは何ですか？ A:…