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推定によると、ボストン市は次の5年間で14億ドルの税収減を被る可能性があります。この事実は、ボストン政策研究所が水曜日に公表した最新の報告書から明らかになりました。報告書は、タフツ大学州政策分析センターとの共同研究によって行われ、ボストンの空きオフィススペースがもたらす財政への影響を調査しています。 タフツ大学州政策分析センターのエヴァン・ホロウィッツによると、高い金利とパンデミック後のリモートワークやハイブリッドワークの流行により、商業不動産の価値が低下しています。ホロウィッツ氏は「リモートワークへの移行により、オフィスへの通勤が減少し、オフィスワークが復活する理由はないため、この財政不足は続くでしょう」と述べました。 全米の都市はこの傾向に直面していますが、ボストンは商業不動産税収に特に依存しているため、特に深刻な立場にあるとホロウィッツ氏は指摘しています。報告書によれば、ボストンの税収の3分の1以上が商業不動産税から得られており、これは主要な米国都市の中で最も高い比率です。これらの税金は、重要な市のサービスの資金源となっています。 商業不動産の価値が下落すると、それに比例して税収も減少します。なぜなら、不動産税は建物の評価額に基づいているからです。報告書によれば、最悪の場合、これは悪循環を引き起こす可能性があります。 ホロウィッツ氏は、この状況の責任は政治指導者にあるのではなく、将来の財政不足に対処するために行動する必要があると述べています。報告書ではいくつかの潜在的な解決策が示されています。一つは州が市に直接支援を提供することです。もう一つは、議会がボストンに対し、地方売上税またはダウンタウンでの渋滞料金の課税権限を与えることです。報告書によれば、他の都市は地方の売上税や所得税を課すことができるため、不動産税に依存する必要がありません。 その他の潜在的な解決策には、商業および住宅物件への税金引き上げがあります。しかし、ホロウィッツ氏は、それが商業物件を「魅力的でなく」し、住民にとっても大きな打撃となる可能性があると述べています。 この報告書の公表に当たって、ボストンは空き店舗を埋めるために新しい事業を支援すると同時に、働く以外の理由でこの地域に人々を呼び込むための幅広い取り組みを行っています。 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQ（よくある質問）セクションです。 Q: ボストン市はどのくらいの税収減を予想しているのですか？ A: 推定によると、ボストン市は次の5年間で14億ドルの税収減を被る可能性があります。 Q: どうしてボストンの税収が減少するのですか？ A: リモートワークやハイブリッドワークの流行により、オフィスへの通勤が減少し、商業不動産の価値が低下したためです。 Q: ボストンの税収のうち、商業不動産税はどのくらいの比率を占めていますか？ A: ボストンの税収の3分の1以上が商業不動産税から得られており、これは主要な米国都市の中で最も高い比率です。 Q: 報告書にはどのような解決策が示されていますか？ A: 報告書では、州が市に直接支援を提供したり、地方売上税やダウンタウンでの渋滞料金の課税権限を与えたりすることが潜在的な解決策として示されています。 Q: 他の都市はどのように財政を補填しているのですか？ A: 他の都市は地方の売上税や所得税を課すことができるため、不動産税に依存する必要がありません。 以下は、記事で使用されるキーワードや専門用語の定義です。 -…

The recent downturn in the US commercial property market has sent shockwaves around the world, affecting financial institutions in New York, Japan, Europe, and now South Korea. South Korean financial…

The world of commercial real estate is facing an impending storm as banks in the US come under scrutiny for their portfolios of commercial real estate loans. Federal regulators have…

JLLのトップ不動産ブローカー、ボブ・ナカル氏が解雇されたと報じられました（The Real Deal報道）。ナカル氏はシニアマネージングディレクターとして、ニューヨークプライベートキャピタルグループを牽引していました。 このニュースは、2月11日にニューヨークタイムズがナカル氏のプロフィール記事を掲載した後に発表されました。その記事は、1984年からマンハッタンでのスタートを掴み、その後の大型取引をハイライトしています。また、投資営業ブローカーとしてのナカル氏の仕事への洞察も提供しています。 Commercial Observerによると、この特集記事は、JLLの現在のビジネスモデルとは一致していないとのことです。同社のモデルでは、顧客を最優先にし、企業はその次になります。個々のブローカーは最後です。 ナカル氏は、1988年にPaul Masseyと共にマッシー・ナカル・リアルティ・サービスを設立しました。CBリチャードエリスを離れた後、このブティックブローカージャームは、中規模オフィス、小売店、アパートの売買で知られていました。そして、2014年にクッシュマン＆ウェイクフィールドに1億ドルで買収されました。ナカル氏は同社のニューヨーク投資営業のチェアマンを務め、2018年に契約終了日数日前に解雇されました。同年、ナカル氏はJLLチームに加わりました。 この出来事は、ナカル氏の豊かな経歴と業績を振り返ることを契機に、不動産ブローカー業界の進化について考える良い機会です。顧客重視のビジネスモデルが注目される中、個々のブローカーの役割と会社との関係性は、ますます重要になっています。これからの不動産業界での展開に注目が集まります。 以下は、記事に基づいて作成された主なトピックや情報に基づいたFAQセクションです。 Q: ボブ・ナカル氏は誰ですか？ A: ボブ・ナカル氏はJLL（ジョーンズ・ラング・ラサール）のトップ不動産ブローカーで、ニューヨークプライベートキャピタルグループを牽引していました。 Q: ボブ・ナカル氏は解雇されたと報じられていますが、なぜですか？ A: ボブ・ナカル氏の解雇の理由は記事には明示されていませんが、Commercial Observerによると、JLLのビジネスモデルとの一致に関連していると報じられています。 Q: ボブ・ナカル氏はどのような経歴を持っていますか？ A: ボブ・ナカル氏は1988年にマッシー・ナカル・リアルティ・サービスを共同設立し、中規模オフィス、小売店、アパートの売買で知られるようになりました。彼は2014年にクッシュマン＆ウェイクフィールドに買収され、その後JLLに加わりました。 Q: なぜJLLはナカル氏を解雇したのですか？ A: 記事には明示されていませんが、Commercial Observerによると、JLLのビジネスモデルとナカル氏の役割との一致性に関連していると報じられています。 Q: なぜ個々のブローカーはJLLのモデルでは最後になるのですか？…

The commercial real estate sector received a temporary boost from a strong fourth-quarter earnings report by CBRE Group Inc., but its prospects remain uncertain amidst mounting concerns about inflation. The…

商品の一面を考える 商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があるとの懸念が高まっています。しかし、多くの意見や分析は、借り手の側から見ていることが多いです。一方、この問題を借り手の側からではなく、貸し手の側から考えると、より良い理解ができます。それによって、株式投資との類似点を見つけ出し、投資家として経験する感情や意思決定を容易にできます。 ここ数年の主要な株式市場の話題は何でしたか？それは評価と金利の上昇が株価に与える影響でした。投資家は成長株に投資するか、配当株に投資するかの選択をしました。成長株は通常、金利上昇に好意的ではありませんが、配当株も将来の金利予測に基づいて下落するリスクがあります。 この点から、商業用不動産への貸し手としての投資家との比較ができます。株式投資家は、株式で4%、5%、または6%の配当利回りをリスクにさらすよりも、CD（定期預金証書）や債券で同様のリスクフリーの利回りを得ることを選択する可能性があります。同様に、不動産開発業者や不動産投資家に貸し付ける投資家も、政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。 さらに、リアルエステートの貸し手は異なるリスクを抱えています。特に今の市場では、それは貸し手が望まない大きなリスクです。不動産投資家が（物件を購入するためにお金を借りる側）債権の返済を滞納した場合、債権者は最終的にはその物件を所有することになります。債権者はそれを望むでしょうか？本当にその物件を引き受けて、それに関わる全ての問題に対処したいと思うでしょうか？不動産投資家が「トイレ、ゴミ、税金」と呼ぶほとんどのものを指すものです。それに加えて、テナントもあります。債権者はそれを望むでしょうか？単に「クーポンを切り取り」、お金を受け取り、次の取引に進みたいのです。 そのため、私たちの見解では、商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力（または不能力）だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。 潜在的な問題を示すために、以下のチャートをご覧ください。それは10年間のアメリカ政府債券利回りとシリコンバレーのオフィススペースのCAPE（利回り）との差を比較しています。この差は徐々に縮小しており、景気に敏感なシリコンバレーエリアでこの傾向が生じていることは重要です。大きな経済的な崩壊に向けてのトレンドです。上昇する金利に伴い、貸し手は他の投資先をリスクほぼゼロで選択することができます。それは米国政府債券です。シリコンバレーだけでなく、フロリダ、ニューヨーク、テキサスなど、全体的に同様の傾向が広がっています。 結果として、問題が発生しています。そして、それはしばらくの間発生しています。ただし、不動産市場は回復するのに時間がかかります。つまり、今年にはその影響が出るわけではありません。しかし、過去のデータを見る限り、この利回り差が低い状態が続くと、次の2年以内に影響が出る可能性が高いと予想できます。それはほぼ、「銀行に預けることができる」と言えるはずです。 以上です。 よくある質問（FAQ） Q1: 商業用不動産ローンに関する懸念は何ですか？ A1: 商業用不動産ローンの返済が混乱を招く可能性があります。 Q2: 貸し手の視点から商業用不動産問題を考えると何が分かりますか？ A2: 貸し手の視点から考えることで、株式投資との類似点を見つけることができます。また、投資家としての感情や意思決定を容易にすることもできます。 Q3: 商業用不動産への貸し手としての投資家と株式投資家には何か類似点がありますか？ A3: 投資家は、成長株や配当株への投資を選択する際に金利予測を考慮します。同様に、不動産投資家に貸し付ける投資家も政府債券から同様のリスクフリーの利回りを得ることを望むかもしれません。 Q4: 商業用不動産を貸し手としてリスクを抱えることはありますか？ A4: 商業用不動産の貸し手は物件の所有や維持に関わるリスクを持ちます。債権者としての責任もあります。 Q5: 商業用不動産問題の最大の問題は何ですか？ A5: 商業用不動産問題の最大の問題は、借り手の返済能力だけでなく、貸し手の貸し出し意思にも関係しています。…

As the year progresses, the commercial real estate (CRE) industry is bracing itself for a significant challenge. According to a recent study, a staggering $929 billion in commercial real estate…

株式選別の主な目的は、市場をリーディングする株を見つけることです。しかし、どのポートフォリオにも、個別の株式間で異なる結果が出ます。したがって、長期的なアポロ・コマーシャル不動産ファイナンス株式の保有を疑問視する株主もいるでしょう。なぜなら、半世紀にわたり株価が40%下落しているからです。今回は、会社の長期的なパフォーマンスが基礎となるビジネスの進展と合致していたかどうかを調べてみましょう。 株価と1株当たりの利益（EPS）の関係を見ることによって、時間の経過とともに市場のセンチメントがどのように変動したかを検証できます。過去5年間を見ると、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価とEPSはともに低下しました。EPSは年率28%のペースで減少しています。これは、10%の複利で株価が低下したことよりも悪い数字です。したがって、市場は以前から下落を予想していた可能性があるか、現状の改善を期待しているのかもしれません。 我々は、過去12か月間において内部者が株を買い増していることが好意的です。ただし、ほとんどの人々は、利益や売上成長の動向をビジネスの重要なガイドとして考えています。アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するこの無料の対話型レポートは、株式を詳しく調査したい場合には最適な情報源です。 顧客リターンを測る上で、投資家は株式価格のリターンだけでなく、総株主リターン（TSR）も考慮すべきです。TSRは、分割株や割引調達にも基づいて配当を加算した価値を組み入れたガイドであり、株式によって生み出されるリターンのより包括的な絵を提供します。過去5年間のアポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのTSRは10%であり、上記の株価リターンよりも良い数字です。これは主に配当によるものです。 異なる視点から見ると、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主は1年間で4.1%のリターンを得ました。残念ながら、これは市場リターンに届かない数字です。しかし、それでも利益であり、実際には過去半世紀での平均リターン2%を上回っています。ビジネスの基本的なパフォーマンスとともに、リターンが改善する可能性もあります。なお、ビジネスのパフォーマンスの代理として、長期的な株価を調査することは非常に興味深いと思います。しかし、洞察を得るためには他の情報も考慮する必要があります。たとえばリスクなどです。すべての企業にはリスクがあり、私たちはアポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの4つの警告サイン（そのうち1つが重要です！）を見つけました。 株式を購入した内部者が他にもたくさんいます。内部者が購入している成長企業の無料リストを見逃さないでください。 この記事についてのフィードバックはありますか？コンテンツに問題がありますか？直接お問い合わせください。または、エディトリアルチームにメールにてお問い合わせください（simplywallst.comのメールアドレスに連絡しました）。 このSimply Wall Stによる記事は一般的な性質を持っています。我々は歴史的データとアナリストの予測に基づいてコメントを提供しており、公平な方法論に基づいていますが、当記事は金融アドバイスを意図したものではありません。何らかの株式の売買を推奨するものではなく、あなたの目的や金融状況を考慮に入れていません。私たちは、基礎データに基づく長期的な焦点を持つ分析を提供することを目指しています。ただし、当社の分析は最新の価格に敏感な企業の発表や定性的な素材を考慮に入れない場合があります。Simply Wall Stは、言及されたいかなる株式にもポジションを持っていません。 以下は、この記事に基づいたFAQセクションです。 Q1: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価はどのように変動してきましたか？ A1: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株価は過去50年間で40%下落しています。 Q2: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのEPSはどのように推移していますか？ A2: 過去5年間、アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスのEPSは年率28%のペースで減少しています。 Q3: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するレポートはどのような情報を提供していますか？ A3: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの利益、売上、キャッシュフローに関するレポートは、株式を詳しく調査するための情報源です。 Q4: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主はどのようなリターンを得ていますか？ A4: アポロ・コマーシャル不動産ファイナンスの株主は過去1年間で4.1%のリターンを得ています。 Q5:…

NABは、商業不動産のお客様が温室効果ガスの排出を削減するためにプロジェクトを資金化するのを支援するための「NABグリーンファイナンス for CRE」を開始しました。NABのエグゼクティブビジネスローン担当者、ローワン・ミュンヒェンバーグ氏は、「NABグリーンファイナンス for CRE」は、NABがお客様の脱炭素化、適応、気候変動への耐性向上をサポートする実用的な取り組みの一例です。オーストラリアがネットゼロに向けて移行し続ける中で、私たちはお客様とともに働いて、変化する消費者の要求に対応し、脱炭素化を目指しています。商業施設の運営によるオーストラリアの温室効果ガス排出の約10％が発生しているため、このセクターの環境への影響を軽減し、温室効果ガス排出を削減する必要が明らかです。 企業経営者は、排出削減には経済的・環境的な機会があることを知っていますが、それには商業的なソリューションが必要です。NABグリーンファイナンス for CREに加えて、NABはメルボルンビジネススクールとの銀行全体の気候変動トレーニングプログラムにも投資しています。これにより、同僚たちはお客様の脱炭素化への取り組みをより良くサポートするための知識とスキルを身につけることができます。 「気候変動トレーニングを受けた商業不動産の銀行員たちは、対象のお客様と協力し、具体的な商業不動産プロジェクトの開発を推進するための見識と専門知識を提供しています。」 以下は、記事をもとにした主なトピックおよび情報に基づいて作成されたFAQセクションです。記事内で使用された主要な用語や専門用語の定義もあります。また、関連するリンクも提案されています。リンクはメインドメインのみであり、サブページは含まれていません。 FAQセクション: Q1: NABグリーンファイナンス for CREとは何ですか？ A1: NABグリーンファイナンス for CREは、商業不動産のお客様が温室効果ガスの排出を削減するためにプロジェクトを資金化するための支援プログラムです。 Q2: NABはなぜ脱炭素化を支援しているのですか？ A2: NABは、オーストラリアがネットゼロを目指す中でお客様と協力し、消費者の要求に対応しながら脱炭素化を実現するために活動しています。 Q3: 商業施設の運営による温室効果ガス排出とは何ですか？ A3: 商業施設の運営による温室効果ガス排出とは、商業施設やオフィスビルなどの建物の日常的な運営活動によって生じる温室効果ガスの排出のことです。 Q4: 商業不動産の銀行員が提供する専門知識とは何ですか？ A4:…

マイアミビーチのパワーカップル、ダビドとレイラ・セントナーが、私立学校以外の商業不動産ポートフォリオをマイアミ・デイド郡で構築しています。ダビド・セントナーは最近、Aria on the Bayにあるエッジウォータのコンドミニアムの地下にあるレストランスペースを購入しました。このスペースは、Centner Regener8 CaféとCentner Wellnessという2つの新しいビジネスベンチャーを展開する予定です。 ダビド・セントナー氏は最近、The Real Dealに対して、3つの物件で健康的な食事と生活を求める顧客を引き寄せる計画だと述べました。また、「自家農園で育てた食材を使用したテーブルファームの新しいコンセプトを持つ飲食店を開業する予定です。このカフェが多くの展開の始まりとなることを期待しています。私たちはこれを拡大する野心を持っています」とも語りました。 セントナー夫妻のポートフォリオは数億ドル規模です。南フロリダとニューヨークで彼らは「3桁以上」の価値を持つ不動産ポートフォリオを築き上げているとセントナー氏は語りました。彼はまた、「私たちは通常、不動産を購入します。リースすると、ある時点でリースが終了し、条件が再交渉されます。私たちは自分たちにとって永久的な条件を設定し、不動産の価値の上昇を楽しむことができます」と述べました。 セントナー夫妻は、私立学校会社であるCentner Academyのキャンパスとして機能するマイアミ・デザイン地区、ウィンウッド・ノルテ、マイアミ・アーツ＆エンターテイメント地区の3つの物件を所有しています。4年前、セントナー夫妻は、新型コロナウイルスワクチンを接種した教師を解雇する脅迫を含む学校方針により、批判を浴びましたが、後にこの決定を撤回しました。 セントナー夫妻は最近、公共腐敗の告発を受けた元マイアミ市議会議員との関係で注目を浴びました。2021年9月、元市議会議員であるアレックス・ディアス・デ・ラ・ポルティーリャ氏が収賄、資金洗浄、キャンペーンの違反などの罪で逮捕されました。彼は公職を解任され、その後の再選挙で失敗しました。逮捕状によれば、ディアス・デ・ラ・ポルティーリャ氏はセントナー夫妻に対して彼らの学校の近くにある市が所有する場所に1,000万ドルのレクリエーションセンターを建設するための任意入札の契約を結び、セントナー夫妻は彼の政治行動委員会に対して法律事務所のロビイストを通じて245,000ドルを支払ったとされています。セントナー夫妻は、この告発における証人として記載されており、不正行為を否定しており、またレクリエーションセンターと公園は一般に開放される予定であると述べています。 今週のマイアミ市議会の予定会議で、セントナー夫妻との契約を撤回する措置の可否が投票される予定です。 セントナー夫妻は最近数年間で実地開発に注力しており、2013年以降、開発地での取引を進めてきました。セントナー夫妻はダビド・セントナー氏と共同で多くの不動産取引を行い、セントナー氏は「彼らは非常に知識豊富な投資家であり、創造的な開発者であり、非常に迅速かつシステマティックかつ賢明に行動する能力を持っていると感じました」と述べました。 セントナー夫妻は「さまざまなビジネスベンチャーに合致する商業不動産ポートフォリオを構築しています。彼らは多岐にわたる興味を持っています。すべての事業が成熟し、スケールすることを数年以内に見るでしょう」と語りました。 セントナー夫妻は、Centner Academyの学校に近接したマイアミ・デザイン地区にある4つの空き地と4ユニットのマルチファミリービルを2019年から2021年にかけて合計270万ドルで購入しました。また、2021年には1957年に完成したマイアミビーチの8ユニットのアパートビルを150万ドルで購入しました。1年後には、サウスビーチにある32ユニットのマルチファミリービル3軒を650万ドルで購入。また、エッジウォータの開発地をアミット・コートに1650万ドルで売却し、同じ地域の別の開発地をオークロウエクイティーズとLndmrk Developmentに1870万ドルで売却しました。 セントナー氏はまた、「住宅用と商業用に多くの物件を購入しています。私たちは投資と開発の条件に適合する機会を積極的に探していると言えます」と述べました。 2022年には、セントナー夫妻はレッドランドの未編入地域、Southwest 177th Avenueの17300番地に34エーカーの農場を290万ドルで購入しました。同年、彼らはマイアミのBrickell Bay Club Condominiumに14,627平方フィートの商業ユニットを530万ドルで購入しました。同じ年、セントナー夫妻はCentner Developmentを設立し、自身の不動産プロジェクトを管理することにしました。 セントナー氏によれば、Centner Regener8…