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マイアミビーチのパワーカップル、ダビドとレイラ・セントナーが、私立学校以外の商業不動産ポートフォリオをマイアミ・デイド郡で構築しています。ダビド・セントナーは最近、Aria on the Bayにあるエッジウォータのコンドミニアムの地下にあるレストランスペースを購入しました。このスペースは、Centner Regener8 CaféとCentner Wellnessという2つの新しいビジネスベンチャーを展開する予定です。 ダビド・セントナー氏は最近、The Real Dealに対して、3つの物件で健康的な食事と生活を求める顧客を引き寄せる計画だと述べました。また、「自家農園で育てた食材を使用したテーブルファームの新しいコンセプトを持つ飲食店を開業する予定です。このカフェが多くの展開の始まりとなることを期待しています。私たちはこれを拡大する野心を持っています」とも語りました。 セントナー夫妻のポートフォリオは数億ドル規模です。南フロリダとニューヨークで彼らは「3桁以上」の価値を持つ不動産ポートフォリオを築き上げているとセントナー氏は語りました。彼はまた、「私たちは通常、不動産を購入します。リースすると、ある時点でリースが終了し、条件が再交渉されます。私たちは自分たちにとって永久的な条件を設定し、不動産の価値の上昇を楽しむことができます」と述べました。 セントナー夫妻は、私立学校会社であるCentner Academyのキャンパスとして機能するマイアミ・デザイン地区、ウィンウッド・ノルテ、マイアミ・アーツ＆エンターテイメント地区の3つの物件を所有しています。4年前、セントナー夫妻は、新型コロナウイルスワクチンを接種した教師を解雇する脅迫を含む学校方針により、批判を浴びましたが、後にこの決定を撤回しました。 セントナー夫妻は最近、公共腐敗の告発を受けた元マイアミ市議会議員との関係で注目を浴びました。2021年9月、元市議会議員であるアレックス・ディアス・デ・ラ・ポルティーリャ氏が収賄、資金洗浄、キャンペーンの違反などの罪で逮捕されました。彼は公職を解任され、その後の再選挙で失敗しました。逮捕状によれば、ディアス・デ・ラ・ポルティーリャ氏はセントナー夫妻に対して彼らの学校の近くにある市が所有する場所に1,000万ドルのレクリエーションセンターを建設するための任意入札の契約を結び、セントナー夫妻は彼の政治行動委員会に対して法律事務所のロビイストを通じて245,000ドルを支払ったとされています。セントナー夫妻は、この告発における証人として記載されており、不正行為を否定しており、またレクリエーションセンターと公園は一般に開放される予定であると述べています。 今週のマイアミ市議会の予定会議で、セントナー夫妻との契約を撤回する措置の可否が投票される予定です。 セントナー夫妻は最近数年間で実地開発に注力しており、2013年以降、開発地での取引を進めてきました。セントナー夫妻はダビド・セントナー氏と共同で多くの不動産取引を行い、セントナー氏は「彼らは非常に知識豊富な投資家であり、創造的な開発者であり、非常に迅速かつシステマティックかつ賢明に行動する能力を持っていると感じました」と述べました。 セントナー夫妻は「さまざまなビジネスベンチャーに合致する商業不動産ポートフォリオを構築しています。彼らは多岐にわたる興味を持っています。すべての事業が成熟し、スケールすることを数年以内に見るでしょう」と語りました。 セントナー夫妻は、Centner Academyの学校に近接したマイアミ・デザイン地区にある4つの空き地と4ユニットのマルチファミリービルを2019年から2021年にかけて合計270万ドルで購入しました。また、2021年には1957年に完成したマイアミビーチの8ユニットのアパートビルを150万ドルで購入しました。1年後には、サウスビーチにある32ユニットのマルチファミリービル3軒を650万ドルで購入。また、エッジウォータの開発地をアミット・コートに1650万ドルで売却し、同じ地域の別の開発地をオークロウエクイティーズとLndmrk Developmentに1870万ドルで売却しました。 セントナー氏はまた、「住宅用と商業用に多くの物件を購入しています。私たちは投資と開発の条件に適合する機会を積極的に探していると言えます」と述べました。 2022年には、セントナー夫妻はレッドランドの未編入地域、Southwest 177th Avenueの17300番地に34エーカーの農場を290万ドルで購入しました。同年、彼らはマイアミのBrickell Bay Club Condominiumに14,627平方フィートの商業ユニットを530万ドルで購入しました。同じ年、セントナー夫妻はCentner Developmentを設立し、自身の不動産プロジェクトを管理することにしました。 セントナー氏によれば、Centner Regener8…

商業不動産市場は、世界中で急激に低迷しています。金利の急上昇と在宅勤務への移行、そして変化する小売りの行動が課題を複雑化させています。しかし、先行きには希望の兆しが見られます。 お金を貯金してもほとんど何も得られなくなった頃、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な避難所となりました。しかし中央銀行が金利を引き上げたことで、多くの物件が突然、投資として見劣りするようになりました。 在宅勤務とオンラインショッピングの台頭により、大規模な集中型職場や小売店舗への需要が減少しました。2022年初めから2023年末までに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落し、株式投資家が物件価値の動向を悲観的に見る兆候となりました。 アドバイザリーファームのNewmark Groupによると、米国の商業不動産債務の約1.2兆ドルが価格下落の影響を受けて「潜在的な問題」となっています。特に地域銀行は大手銀行よりも大きな傷を受ける可能性があります。それは、彼らには大きなクレジットカードポートフォリオや投資銀行業務のような保護策がないためです。 また、ヨーロッパでは、Signa Groupの企業群が崩壊し、多数の貸し手が信用損失に直面しています。一部のアジアの銀行も影響を受けており、日本の青空銀行は米国不動産に関連する不良債権のため、15年ぶりの最初の損失を報告すると投資家に警告しました。 価格の低迷は、2025年末までに米欧の商業不動産ローンの2.2兆ドルを再融資することを困難にしています。オフィスビルが最も苦戦し、コロナ後の働き方の変化やエネルギー効率の悪さに加えて、金利の上昇が価値を押し下げました。 中央銀行の利上げサイクルが始まった時点で、ヨーロッパの不動産価格には米国よりも大きな影響がありました。しかし、米国には新しい空きビルのストックが多くあり、評価額はさらに下落しました。 2023年第3四半期末時点で、いくつかの主要な米国都市ではオフィススペースの5分の1以上が空き状態にあります。 ヨーロッパ中央銀行は、地域の銀行がローンの価値を見下ろすのが遅すぎると懸念しており、英国の金融行為監視機構は不動産を含むプライベート市場の評価を見直す予定です。 さらに、中国の10年間にわたる拡大攻勢で取得した海外資産の新たな一撃が、家賃収入や債務返済を支え、国内事業を強化するための現金を必要とする土地所有者や開発業者によって市場に流れ始めています。これにより、一部の資金面での悪影響を受ける可能性がありますが、市場活性化の兆候も見えています。 しかし、回復は不均衡であり、投資家は米国よりもヨーロッパを選好すると予想されています。研究会社Capital Economicsによると、英国の商業建物の評価額は今年1.1%上昇する見通しです。ユーロゾーンの不動産価格も2025年にプラスに転じると予想されていますが、米国は今年10%下落し、2026年まで回復しない見通しです。 Bloombergによると、昨年、世界の商業不動産取引は10年ぶりの低水準に落ち込み、所有者は急激な値引きで建物を売却することを嫌がりました。一部の推計によると、借り入れコストの上昇により、世界のオフィス不動産価値だけで1兆ドル以上が消失したとされています。 しかし、まだ全体の被害は不明です。なぜなら、売却された資産が非常に少ないため、鑑定人には最近のデータがほとんどないからです。 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q1: 商業不動産市場はどのような状況ですか？ A1: 商業不動産市場は世界中で低迷しています。金利の上昇、在宅勤務の増加、小売業の変化などが課題となっています。 Q2: 商業不動産はなぜ投資家にとって安全な避難所となりましたか？ A2: お金を貯金してもほとんど利益が得られない時期に、商業不動産は信頼できる収益を求める投資家にとって安全な選択肢となりました。 Q3:…

Deutsche Pfandbriefbank AG is facing significant challenges as it grapples with the downturn in the US commercial property market. The bank recently experienced a downgrade in its ratings by S&P…

シカゴの街を運営していた当時の市長、ラーム・エマニュエル氏は、市の健全さを誇示するため、街の空に建っているクレーンの数を指摘しました。2017年末時点でのクレーンの数は60台でした。 彼が退職してから約5年後、その数は一桁に減少しました。昨年はオフィスビル建設がわずか1件しか行われず、2024年にはゼロ件の予想となっています。 これは風変わりな街、シカゴが直面する厳しい現実であり、低金利、インフレ、オフィススペースへの需要の低迷などによって新たな開発への意欲が失われたことを示しています。遠隔勤務の普及や金利上昇により、商業用不動産危機が米国全土で発生し、銀行業界に混乱をもたらし、新しい建物に融資することを金融機関にとって魅力的でなくしています。サンフランシスコからニューヨークまで、建設は停滞しており、JPモルガン・チェースの新本社ビルは2025年に竣工予定であり、数年間にわたって最も大きなオフィスタワーとなる予定です。 「オフィスは有害です」と開発業者Claycoのエグゼクティブチェアマン兼創設者であるボブ・クラーク氏は述べています。彼は「低金利に基づくプロジェクトを持つ多くの人々がいましたが、現在はそれが成り立たなくなっています」と付け加えました。 新しい開発の減少は、建設アドバイザリー企業Rider Levett Bucknallの最後の公式調査によると、シカゴで特に大きな落ち込みを示しています。2020年2月、新型コロナウイルスパンデミックが始まる直前に29台だった数は、2021年8月の調査ではわずか9台にまで減少しています。この69％の減少は、同社が追跡する12の主要な米国ビジネスセンターのうち、マンハッタンに次いでもっとも顕著な減少です。 今月に行われる次のクレーンの調査では、シカゴでさらなる減少が予想されるとRider Levett Bucknallのシカゴオフィスの責任者ワーレン・トッド氏は述べています。 以前の市長、ロリ・ライトフット氏と同様、現市長のブランドン・ジョンソン氏も、高いオフィスの空室率に悩まされるダウンタウンの復興に向けて困難を抱えています。 ジェイソン・リー氏、ジョンソン氏の上級アドバイザーは、「クレーンの数は経済発展の良い指標ですが、唯一のものではありません」と述べました。彼は企業の拡大、中小企業の成長、文化やエンターテイメント収入の増加をポジティブな活動の例として挙げました。 「インフレと金利の上昇により、市は今や異なる環境に直面しています」と彼は述べ、「市庁舎は近々追加の経済開発計画を発表する予定です」と付け加えました。 現時点では、ジョンソン氏の主な不動産関連策は、100万ドル以上の不動産取引の譲渡税の引き上げであり、ホームレス支援の資金提供を目的としています。この「マンション税」と呼ばれる提案は、住宅および商業ビルの売却に適用され、投資家の間で価格への悪影響を懸念させています。 空きオフィスは商業不動産の弱さが注目を浴びるきっかけとなりました。ニューヨークコミュニティバンコープ、日本の青空銀行、ドイツのドイツ ファンド ブリーフバンクなど、銀行業界で不良債権懸念が起きています。米国のオフィスビル市場は特に価値が下落し、不動産分析企業Green Streetによると、2021年1月までの12か月間で22％の下落を記録しています。 シカゴはその困難を示す具体例です。ジョーンズ・ラング・ラサールによると、シカゴのオフィスの空室率は昨年末に21％に達しました。不動産ブローカーのデータによると、2022年の第4四半期のオフィスの賃貸契約は2022年のレベルから17％減少し、前の3か月間と比較して53％減少しました。中央ビジネス地区の東部、シカゴ ボード オブ トレードビルの所有者は、鍵を貸主に返却しました。 オフィスの不振は経済にも波及します。働く人々が少ないため、ダウンタウンの企業は税収を減らします。商業不動産の評価額の減少は、市の住宅所有者に不動産税の負担を押し付け、長期的にはシカゴの魅力を減少させる可能性があります。さらに、空き地は安全とは言えません。市はすでに犯罪率が高い状況に苦しんでおり、2019年以来の事件数が55％増加しています。 新しい建物は建設の仕事をもたらし、テナントを引き付け、従業員をオフィスに戻すために重要な活気を近隣にもたらす、とFulton Street Cos.のCEOであるアレックス・ナジェム氏は述べています。 このFulton Market地区の不動産は、テクノロジーファームの人気があるループの西側に位置し、40万9000平方フィートのオフィスビルとなる予定です。億万長者のジャクソンビルジャガーズのオーナーであるシャヒド・カーン氏の娘、シャナ・カーン氏がリード投資家となり、Manulife Financial Corp.とBank…

商業不動産ローン保証（個人保証書）は、商業不動産ローンを受けるほとんどの中小企業に対して、金融機関や民間投資家から要求されるものですが、この重要なポイントが見落とされることがあります。もしくは、企業に内部の専門知識や経験豊富な法律顧問がない場合には、探索の余地があります。本コラムを執筆する際には、限られた文字数内で幅広い視点を提供し、読者を眠らせないように心掛けています。 それでは、商業不動産ローンにおいて求められる保証の中で最も一般的なタイプを簡単に説明しましょう。 非返済保証（「バッドボーイ」保証） この保証は、借り手がローンの担保を危険にさらす特定の行為や怠慢について、保証人を責任を負わせます。通常、行為や怠慢は、i)ローンの全額に対する完全な返済責任を引き起こすもの、またはii)より軽微な行為や怠慢に対して限定的な返済責任を引き起こすものに分類されます。 返済保証 建設ローンや安定していない担保に対する他のローンの場合に特に一般的です。返済保証は、他のローン書類での債権救済措置（競売を含む）が行われなかった場合に、貸し手を損失から保護するために作成されます。ただし、保証人が複数いる場合、貸し手は各保証人の責任を削減するために複数責任について交渉に応じることが多いです。 環境補償保証 この保証は、担保不動産の環境条件から起因する負債や実際の損失から貸し手を保護します。借り手の債務の返済や競売の後にまで保証が及ぶことがよくありますが、時限条項や一定期間後に保証人を解放する条項も合意されることがあります。 運営保証 建設ローンや担保物件が現金流を生み出していない場合に必要なケースがあります。通常、運営保証は、借り手の全額返済もしくは担保物件が一定の財務指標（デットサービスカバレッジレシオなど）に達した場合に、保証人を解放するものです。 完成保証 建設中の担保物件や大規模な改修が行われている場合によく要求される保証です。ケースバイケースですが、借り手が完成しなかった場合に保証人が工事の完了に責任を負います。 前述の通り、これらの保証の種類はしばしば結合されることがあります。このコラムの文字制限では、細かな違いや変動の多さを十分に説明することはできませんが、企業は商業不動産ローンの一環として提案される保証に対して、契約を行う前に弁護士やアドバイザーとしっかり相談し、必要に応じて交渉することが重要です。 エリック・キルヒェンスタイン弁護士は、弁護士事務所ポーツマス支店に所属しています。彼の専門分野は商業不動産、商業金融、および多数の業界セクターにわたる一般的な企業業務です。彼は、さまざまな規模の企業、非営利団体、金融機関、個人を代理し、広範で多様な経験を持っています。商業不動産の業務では、商業不動産の購入、融資、売却、賃貸、開発についてクライアントに助言を提供しています。 よくある質問（FAQ） Q: 商業不動産ローン保証とは何ですか？ A: 商業不動産ローン保証は、金融機関や民間投資家から要求されるものであり、中小企業が商業不動産ローンを受ける際に必要とされるものです。 Q: 非返済保証（「バッドボーイ」保証）とは何ですか？ A: 非返済保証は、借り手が特定の行為や怠慢によってローンの担保を危険にさらす場合に、保証人を責任を負わせるものです。 Q: 返済保証とは何ですか？ A: 返済保証は、他のローン書類での債権救済措置が行われなかった場合に、貸し手を損失から保護するために作成される保証です。 Q: 環境補償保証とは何ですか？ A:…

The University Hospitals Wellness Campus, located at 8655 Market St. in Mentor, Ohio, has recently been sold, according to official records from Lake County. The seller was represented in the…

The real estate market in Denver is buzzing with activity as several notable deals have taken place recently. One such deal involves the sale of an apartment complex located at…

新たな記事をお届けします！ ニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）の不動産損失は、地域銀行の商業不動産への懸念を再び浮き彫りにしました。連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長とアメリカ合衆国財務長官のジャネット・イエレンは、今月初めに商業不動産のリスクについて言及しました。連邦準備制度は利上げを行い、金融政策を引き締めることで市況を冷却化することを目指しています。商業不動産と銀行業界について、バンク・オブ・アメリカのシニア・ノース・アメリカン・バンク・アナリストであるエブラヒム・プーナワラ氏が、連邦準備制度の利率戦略に関してYahoo Financeに参加し、見解を述べました。 プーナワラ氏は、「連邦準備制度は市況を冷却化する目的で利上げと金融政策を引き締めていますが、それによって銀行には2つの影響があります」と述べています。「1つは成長の鈍化であり、これは最近数四半期にわたって低下している融資成長で顕著に見られます。2つ目の影響は、金利が上昇するにつれて信用の品質にどのような影響を与えるかです。」 ニューヨークコミュニティバンコープの不動産損失を受けて、商業不動産の未来について注目が集まっています。銀行業界や不動産業界は、連邦準備制度の金利政策によってどのような変化を迎えるのでしょうか。 ニューヨークコミュニティバンコープの損失は、銀行業界における商業不動産へのリスクを再び浮き彫りにしました。連邦準備制度の利上げや金利政策の影響により、銀行業界は成長の鈍化や信用の品質への懸念に直面しています。今後の商業不動産の展望については、引き続き注目が必要です。 以下は、ニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）に関連するFAQセクションです。このFAQは、記事内で扱われている主なトピックや情報に基づいています。また、記事内で使用されるキーワードや専門用語の定義も含まれています。関連するリンクも提供されますが、必ずしも全てのURLが正確であるわけではありませんので、信頼性の高いリンクのみを提供します。 【ニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）に関するFAQ】 Q1: ニューヨークコミュニティバンコープ（NYCB）の不動産損失は、どのような問題を浮き彫りにしましたか？ A1: NYCBの不動産損失は、地域銀行の商業不動産への懸念を再び浮き彫りにしました。商業不動産のリスクが再び焦点となっています。 Q2: 連邦準備制度はどのように商業不動産のリスクについて言及しましたか？ A2: 連邦準備制度のジェローム・パウエル議長とジャネット・イエレン財務長官は、商業不動産のリスクについて言及しました。連邦準備制度は利上げを行い、金融政策を引き締めることで市場を冷却化させることを目指しています。 Q3: エブラヒム・プーナワラ氏は、連邦準備制度の利率戦略に関してどのような見解を述べましたか？ A3: エブラヒム・プーナワラ氏は、連邦準備制度の利上げと金融政策が銀行に2つの影響を与えると述べています。一つ目は成長の鈍化であり、二つ目は金利上昇に伴う信用の品質への影響です。 Q4: 商業不動産と銀行業界について、プーナワラ氏はどのようなコメントをしていますか？ A4: プーナワラ氏によると、商業不動産と銀行業界は連邦準備制度の金利政策により成長の鈍化や信用の品質に懸念を抱えています。 Q5: 連邦準備制度の金利政策が商業不動産にどのような影響を与えるのでしょうか？ A5: 連邦準備制度の金利政策により、商業不動産には成長の鈍化や信用の品質への懸念が生じる可能性があります。 関連リンク: -…

米国の規制当局は、商業不動産ローンのリスクに「注意を払っており、金融機関の財務状況に新たな圧力がかかったため、監督評価の格下げを強化しています。連邦準備制度（Fed）の主任銀行監査官によると、監督者は潜在的な損失を軽減するための銀行の取り組み、リスクの報告方法、CRE（商業不動産）ローンの損失に対応するための十分な準備金と資本を持っているかどうかを調査しています。金曜日にニューヨークのコロンビア大学で発表された発言で、連邦準備制度理事会（Fed）の監督担当副議長であるマイケル・バーは、「資金供給圧力を招く可能性のあるリスクプロファイルを持つ少数の銀行に対して、監督者はこれらの銀行を常に監視しています」と述べました。 昨年3つの大手地方銀行が混乱に陥った後、規制当局は監視を強化し、産業界から反発を受けた新たな国際基準の新たなラウンドに備えています。オフィスビルやアパートの困難が増える中、中央銀行は商業不動産のリスクを特定することに重点を置いた年次ストレステストのガイドラインを木曜日に発表しました。 バーは、経済、金利、金融状況の変化が銀行に与える影響についての懸念も示しました。バーは、「リスクの高まった環境と監視の重要度の高まりのため、連邦準備制度は過去1年間でより多くの監督調査結果を発行し、所管銀行の監督評価をより高い割合で格下げしています。さらに、執行措置の発行も増えています」と述べました。 バーは、SVB（シリコンバレー銀行）の破綻後、連邦準備制度の検査対策を強化する取り組みを牽引しています。連邦準備制度の監査官総監の批判を受け、監督者が中型銀行の検査に使用する手法は、「SVBの成長と複雑化に伴って進化しておらず、大手銀行の検査に使用されるプロセスへの移行もうまくいっていなかった」のだという。 また、連邦準備制度は、銀行監査官の退職者数や現場監査スタッフの他の問題に関しても批判を受けています。 バーは、連邦準備制度の監督のスピード、力、敏捷性を改善するための取り組みを進めていると述べました。一方で、地域銀行が大きくなり複雑になるにつれて、その経営陣もその能力をスケールアップさせることが期待されていると述べました。 バーは、銀行はまだ保有している証券のマークトゥーマーケットの損失がありますと述べました。これは、SVBの破綻につながった同じ問題です。バーが挙げた他の潜在的な懸念事項には、サイバーセキュリティと人工知能が銀行業界を攻撃するために使用される可能性があることがあります。 商業不動産はすべて同じではなく、すべてが悪いわけではないとバーは述べました。バーは、一部の都市では他の都市よりも好調であり、同じ都市内でも一部の高級物件や建物が他よりも優れていると指摘しました。 「監視者は細部まで注目しています」とバーは述べました。 以下は、記事に基づいて作成されたよくある質問（FAQ）セクションです。 Q1：米国の規制当局はなぜ商業不動産ローンのリスクに注意を払っているのですか？ A1：規制当局は、金融機関の財務状況に新たな圧力がかかり、潜在的な損失を軽減するために銀行の取り組みやリスクの報告方法を調査しています。 Q2：連邦準備制度はどのように商業不動産のリスクを特定するためのガイドラインを発表しましたか？ A2：中央銀行は、商業不動産のリスクを特定するための年次ストレステストのガイドラインを発表しました。 Q3：連邦準備制度はどのように銀行の監督評価を高めているのですか？ A3：連邦準備制度は、過去1年間でより多くの監督調査結果を発行し、所管銀行の監督評価をより高い割合で格下げしています。 Q4：連邦準備制度はどのように検査対策を強化しているのですか？ A4：連邦準備制度は、破綻した銀行の事例を踏まえ、検査手法の改善と大手銀行の検査への移行を進めています。 Q5：連邦準備制度はどのような潜在的な懸念事項を挙げていますか？ A5：連邦準備制度は、銀行業界へのサイバーセキュリティと人工知能の攻撃の懸念を挙げています。 Q6：商業不動産にはどのような違いがあるのですか？ A6：商業不動産はすべて同じではなく、一部の都市や物件が他よりも好調であり、優れていることがあります。 関連リンク: - 連邦準備制度理事会（Fed）の公式ウェブサイト [embed]https://www.youtube.com/embed/56keSKDiyJ0[/embed]

Investors in the United States are growing increasingly worried about the state of the commercial real estate (CRE) market. Economists at Commerzbank have provided an in-depth analysis of the current…