オーランド、フロリダ（ロイター）-2024年の初めにアメリカの金融市場で最初の本格的な動揺が感じられ、商業不動産がその混乱の中心にあることは驚くべきことではないだろう。いわゆる「ヘッジファンドウィーク」と呼ばれる投資家の会議と集会に集まった数千人にとっては、それは驚きではなかった。彼らは今後の一年に向けて、商業不動産を最も深刻な危険信号と見なしていた。
ニューヨークコミュニティバンコープ（NYSE: NYCB）の株価が40％近く下落し、昨年3月のショック以来の地域銀行株の大幅売りざらいを引き起こしたとき、金融界の一流の名前たちは警鐘を鳴らしていた。「ある時点で精算が行われるでしょう。その程度はまだ決まっていませんが」と、Fortress Investment Groupの共同CEOであるドリュー・マッキナイトは、火曜日のiConnections Global Alts 2024カンファレンスのパネルで述べた。「緩和的な環境、ソフトランディングでも…そこにはストレスを与える要因があります。血みどろの戦争にはならないとは思いますが…混乱があり、その最悪の混乱はまだ来ていません」と彼は言いました。
マッキナイトは、「ウォールストリートの巨人パネル」として知られるパネルの4人のメンバーの一人であり、他の3人はサードポイントのダン・ローブ、オークツリーキャピタルマネジメントのアルメン・パノシアン、アポロのジョン・ジトーです。彼らは数千億ドルの資産を集め、商業不動産に対する緊張感を共有しています。確かに、誰も即時の危機やクラッシュを予言していません。そして、連邦準備制度が昨年の地域銀行ショックに対して迅速かつ非常に効果的な対応をしたことは、もしも再び現れれば政策立案者が火を消すホースを持っていることを示しています。
代わりに、今後数年間にわたり、借り手が大幅に高い利率で住宅ローンを再融資しなければならなくなり、建物が空き家となり、資産価値が低下する恐れがあります。「すべてが一夜にして起こるわけではありませんが、これらの評価額に近い場所はほとんどないと固く信じられる債務の支払い期限が迫っている状況はたくさんあります」とアポロのジトーは警告しました。ゴールドマン・サックスによると、今年と来年にわたり、1.2兆ドルの商業住宅ローンが満期を迎える予定です。これはすべての未返済商業住宅ローンの約四分の一であり、2008年以来最高の水準です。40%を占めるのは銀行です。
他の推定では、「成熟の壁」は最大1.5兆ドルになるとされています。いずれにしても、2022-2023年に500ベーシスポイントの利上げが行われたため、元金を再融資するために2倍または3倍の高い利率を支払わなければならない借り手がたくさんいます。彼らすべてがそれを行うことができるわけではないため、貸し手も責任を負うことになります。そして、アメリカの小さな銀行は特にそれに影響を受けるでしょう。アポロのチーフエコノミストであるトルステン・スロックは、すべての商業不動産ローンの約70％が小さな銀行によって保有されていると推定しています。
不動産に重点を置いた投資会社であるスターウッド・キャピタル・グループのCEOであるバリー・スターンリヒトは、商業不動産セクターとそれに融資する銀行についてさらに陰気なコメントを述べました。「現在、オフィス市場は存続の危機に直面しています。それは3兆ドルの資産クラスであり、おそらく1.8兆ドルの価値しかありません。1.2兆ドルの損失がどこにどれだけ広がっているのかは、誰も正確には分かりません」とスターンリヒトはGlobal Altsカンファレンスで述べています。
しかし、昨年の地域銀行ショックに対する連邦準備制度の対応、具体的にはバンク・コマーシャル・クレジット・ファンディング・プロジェクト（BTFP）を通じた流動性注入とその後の金融市場の回復は、あまりにも熱心にならないようにするための強力なリマインダーです。連邦準備制度はBTFPを来年3月に終了させると述べていますが、すぐに再開するか、さらに市場の流動性を提供したりサポートしたりする新しい手段を作ることを賭ける投資家はほとんどいないでしょう。（ここに表現されている意見は、ロイターのコラムニストである筆者の意見です。
「ヘッジファンドウィーク」とは、投資家の会議や集会のことを指します。
「商業不動産」とは、ビジネス目的で使用される不動産のことを指します。
「株価」は、株式市場での企業株の価格のことを指します。
「地域銀行」とは、一地域や一州などで活動する銀行のことを指します。
「緊張感」とは、物事の危険や重要性を感じる気持ちのことを指します。
「危機やクラッシュ」とは、突然の経済的な問題や崩壊のことを指します。
「連邦準備制度」とは、アメリカの中央銀行であるFederal Reserve Systemのことを指します。
「商業住宅ローン」とは、商業目的で使用される不動産に対する融資のことを指します。
「成熟の壁」とは、多くの借り手が同時にローンの返済期限を迎える状況のことを指します。
「利上げ」とは、中央銀行が市場金利を上げることを指します。
「貸し手」とは、お金を貸す側のことを指します。
「小さな銀行」とは、地域や地方で活動している規模の小さい銀行のことを指します。
「オフィス市場」とは、オフィスビルの需要と供給の関係を指します。
「バンク・コマーシャル・クレジット・ファンディング・プロジェクト（BTFP）」は、Federal Reserve Systemが地域銀行に資金を提供するために設立したプロジェクトのことを指します。
この記事でテーマとなっている主なトピックに基づいてFAQセクションを作成しました：
Q: ヘッジファンドウィークとは何ですか？
A: ヘッジファンドウィークは、投資家の会議や集会のことです。
Q: 商業不動産とは何ですか？
A: 商業不動産は、ビジネス目的で使用される不動産のことを指します。
Q: 地域銀行とは何ですか？
A: 地域銀行は、一地域や一州などで活動する銀行のことを指します。
Q: 連邦準備制度とは何ですか？
A: 連邦準備制度は、アメリカの中央銀行であり、金融市場の監督と通貨供給を担当しています。
Q: 商業住宅ローンとは何ですか？
A: 商業住宅ローンは、商業目的で使用される不動産に対する融資のことです。
Q: 成熟の壁とは何ですか？
A: 成熟の壁は、多くの借り手が同時にローンの返済期限を迎える状況を指します。
Q: 利上げとは何ですか？
A: 利上げは、中央銀行が市場金利を上げることを指します。
Q: 小さな銀行とは何ですか？
A: 小さな銀行は、地域や地方で活動している規模の小さい銀行のことを指します。
Q: BTFPとは何ですか？
A: BTFPは、Federal Reserve Systemが地域銀行に資金を提供するために設立したプロジェクトのことです。
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