米国の商業不動産市場は、COVID-19パンデミックの発生以来混乱しています。しかし、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープと日本の青空銀行は、一部の貸し手がまだ苦境を感じ始めていることを思い出させる出来事を起こしました。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープはその配当を大幅に減らし、準備金を積み上げる決定を下し、その結果、株価は記録的な38%下落しました。この影響で株価は23年ぶりの安値を記録しました。
米国の地域銀行ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、商業物件に関連する融資に大きな損失を被ったことを明らかにしました。これに続いて、スイスのジュリアス・ベーア銀行も利益が50%以上減少しました。これは、危機的状況にあるオーストリアの不動産グループSignaへの1,000万スイスフラン（約86億円）の債権放棄が原因です。この損失により、最高経営責任者のフィリップ・リッケンバッカーが辞任することになりました。
米国の商業不動産の価値が下落し続けていることと、どのローンが破綻する可能性があるかを予測するのが困難であることが、現在の懸念を反映しています。パンデミックによるリモートワークへの移行と急激な金利上昇により、負担のかかる借り手が再融資をするためにより高額な支払いをしなければならなくなったためです。億万長者の投資家バリー・スターンリッヒトは今週、オフィス市場に1兆ドル以上の損失が見込まれると警告しました。
貸し手にとって、これは土地所有者が融資を支払うのに苦労し、または建物を放棄するというデフォルトの可能性が高まることを意味します。「これは市場が直面しなければならない大きな問題です」とニューヨークのKeen-Summit Capital Partnersの責任者であるハロルド・ボードウィンは言います。「銀行のバランスシートは、満期に支払われない不動産がたくさんあることを考慮していません。」
貸出機関は、2025年末までに5600億ドル（約60兆円）以上の商業不動産の償還が迫っていると、商業不動産データプロバイダーのTreppによって推計されています。地方の銀行は特にこの業界との関わりが深く、大手銀行よりも影響を受ける可能性が高いため、政府機関は既に昨年の地方銀行の混乱に続いて高い警戒態勢にあります。
これに加えて、商業不動産ローンは地方銀行の資産の28.7%を占めており、大手銀行ではわずか6.5%であると、JPMorganのレポートでは述べられています。このような曝露度が、既に昨年の地方銀行の混乱を受けて高まっている規制当局からの追加の監視を引き起こしています。
商業不動産の問題は、パンデミック以来ほぼ4年にわたって明らかになってきましたが、建物の価値がいくらであるかについての買い手と売り手双方の不確実性のため、取引はほとんど行われていませんでした。
そして、迫る債務の償還と連邦準備制度の利下げの可能性が、価値の低下の実態を明らかにするためにより多くの取引を引き起こすことが予想されています。「地方銀行や地域銀行は、評価額を市場価格に遅れて更新するのが非常に遅れていました。なぜなら、それらは満期まで保有していたからです」とハロルド・ボードウィン氏は述べています。「彼らはこれらの資産の実際の価値を隠しているのです。」
今年の地方銀行の多くの収益はまだストレスの兆候を示していませんが、たとえばフィフス・サード・バンコープは商業不動産の純チャージオフがなかったことを明らかにしました。
小規模な不動産ローンのデフォルト数件が破滅をもたらす可能性があるという、小規模貸し手に対する不安が高まっています。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、増加したチャージオフが共同所有ビルとオフィス物件に関連していると述べました。
オフィス物件は不動産投資家にとって特に懸念事項ですが、同社の最大の不動産ポートフォリオはマルチファミリービルディングであり、銀行は約370億ドルのアパートローンを保有しています。
銀行は商業不動産への露出を減らすことが求められています。昨年の不確実性から大規模なローン売却を見送っていた銀行もありましたが、市場が回復するとともにより多くの債権を販売することが予想されています。カナダ帝国銀行は最近、苦境にある米国のオフィス物件のローンをマーケティングし始めました。米国のオフィスローンは同行の総資産ポートフォリオのわずか1%を占めていますが、同行の収益はこのセグメントの信用損失によって押し下げられました。
デビッド・アヴィラム氏は、「銀行が報告された債務不履行ローンの割合は、2024年と2025年に起こるデフォルトに比べるとほんのわずかに過ぎない」と述べています。「銀行はこれらの重大なリスクにさらされており、来年の金利の低下が銀行の問題を解決するわけではありません。」
米国の商業不動産市場はCOVID-19パンデミックの影響で混乱しています。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープと日本の青空銀行は、商業物件に関連した損失を出し、株価が下落しました。地域銀行のニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、商業物件ローンで大きな損失を被り、準備金を積み上げました。ジュリアス・ベーア銀行もオーストリアの不動産グループSignaへの債権放棄で利益が減少し、CEOの辞任につながりました。
商業不動産の価値が下落し続け、どのローンが危機に瀕しているかを予測するのは困難です。リモートワークの増加と急激な金利上昇により、借り手は再融資のためにより多額の支払いをしなければならなくなりました。投資家のバリー・スターンリッヒトはオフィス市場で1兆ドル以上の損失が見込まれると警告しています。
商業不動産の問題は4年以上にわたって明らかとなってきましたが、価値が不確定であるために取引がほとんど行われていませんでした。しかし、債務の償還と利下げの可能性が増えることで、取引が増える見込みです。
商業不動産ローンは地方銀行の資産の28.7%を占めており、大手銀行では6.5%です。この曝露度により、規制当局から追加の監視が引き起こされています。
地方銀行は商業不動産への露出を減らす必要があります。一部の銀行は市場回復とともに債権の販売を増やす予定です。カナダ帝国銀行は米国のオフィス物件ローンをマーケティングし始めました。
デビッド・アヴィラム氏によれば、報告された債務不履行ローンの割合は2024年と2025年のデフォルトに比べればわずかです。来年の金利の低下が銀行の問題を解決するわけではありません。
＜関連リンク＞
– Trepp
– ジュリアス・ベーア銀行
– JPMorgan
– 地方銀行
– カナダ帝国銀行