2024 is expected to see a shift in the real estate market, with a rise in forced selling rather than motivated selling driven by high prices and cheap money. Let’s explore five scenarios that could result in forced selling.
1. Transition Due to Divorce, Death, or Dissolution
Life transitions such as divorce, death, or business dissolution often lead to the need to sell a property. In the case of divorce, assets need to be reconciled, which may result in a sale. Death can trigger the attractive tax treatment of a “step-up in basis,” making selling more appealing. Business owners may decide to sell their companies, leading to the sale of the property they once occupied.
2. Lender Pressure
Regional banks facing stress, risky loans, or upward rate pressure on their bond portfolios may be at risk. If a bank-funded construction loan was made in early 2022 based on certain assumptions, such as lease rates and occupancy time, a different market reality could jeopardize loan repayment. Softened lease rates, extended vacancy times, and higher interest rates may force banks to demand a sale to mitigate potential losses.
3. Owner Capitulation
With refinancing into a higher interest rate market, some property owners, especially those with office properties, may consider selling. Substantial vacancies and the need to lower lease rates to attract tenants can significantly impact expected income. Additionally, if capital expenditures are required to attract occupants, it may strain the owner’s budget. In such cases, owners may hand the keys to their lender, who will then sell the property at a discounted price.
4. Short-Term Rollover
Building owners faced with pending vacancies may opt to sell rather than undergo the lengthy and costly process of finding new tenants. This trend is observed among owners who were unable to compete with investor activity in the past. Some chose to sell but leased the property back for a short term. Now, as vacancies loom, they prefer to sell and avoid the uncertainty of finding new occupants.
5. Investors Awakening
Investors, faced with changing market conditions, allocation requirements, and lower lease rates, may become more active in the market, leading to increased buying activity. Non-pressured property owners may also be enticed by unsolicited investor offers, resulting in unexpected sales.
In conclusion, 2024 is anticipated to bring about a shift towards forced selling in the real estate market. Various factors such as life transitions, lender pressure, owner capitulation, short-term rollovers, and investor activity are expected to contribute to this trend.
2024年には、高騰する物価と安い資金によって引き起こされる自発的な売却ではなく、強制的な売却が増加すると予想されています。以下に、強制売却につながる可能性がある5つのシナリオを探ってみましょう。
1. 離婚、死亡、または解散による過渡期
離婚、死亡、または事業解散などの人生の転機は、不動産の売却が必要になることがしばしばあります。離婚の場合、資産を一元化する必要があり、それによって売却が生じる場合があります。死亡は、「相続財産の取得後のベースアップ」と呼ばれる魅力的な税制優遇を引き起こすことがあり、売却がより魅力的になります。ビジネスオーナーは、かつて占拠していた物件を売却することになります。
2. 金融機関の圧力
地方銀行は、ストレス、リスクのある融資、債券ポートフォリオへの上昇圧力などに直面している可能性があります。もし2022年初頭に特定の前提条件に基づいて銀行によって行われた建設融資が、リース料金や入居時間などという前提で成されていた場合、異なる市場の現実は融資の返済を危うくする可能性があります。ソフト化したリース料金、延びた空き時間、そしてより高い金利は、銀行が潜在的な損失を軽減するために売却を求めることになるかもしれません。
3. オーナーの屈服
高い金利市場に再融資することにより、オフィス物件を所有している一部の不動産オーナーは、売却を検討するかもしれません。大規模な空室率と低いリース料金を設定して入居者を引きつける必要性は、予想される収入に大きな影響を与える可能性があります。また、入居者を引きつけるために資本支出が必要な場合、オーナーの予算に負担をかけることになります。このような場合、オーナーは鍵を銀行に渡し、銀行が割引価格で物件を売却することになります。
4. 短期ロールオーバー
将来的な空室を抱えている建物のオーナーは、新しい入居者を見つけるという時間とコストのかかるプロセスに従うよりも、売却を選択する場合があります。この傾向は、過去の投資家の活動に対抗できなかったオーナーの間で見られます。一部のオーナーは売却を選択し、物件を短期間にリースバックしました。しかし、現在、空室が迫っているため、新しい入居者を見つけるという不確実性を避けるために売却を選ぶようになりました。
5. 投資家の目覚め
市場の状況の変化、資産配分の要件、そして低いリース料金に直面した投資家は、市場での活発な購入活動を引き起こす可能性があります。圧迫されていない不動産オーナーも、求めていない投資家からのオファーに引かれて、予期せぬ売却が生じることがあります。
結論として、2024年には不動産市場での強制的な売却へのシフトが予想されています。離婚や死亡などの人生の転機、金融機関の圧力、オーナーの屈服、短期ロールオーバー、そして投資家の活動など、さまざまな要因がこの傾向に寄与することが予想されています。
重要な用語や専門用語の定義：
– 強制売却（forced selling）：物件所有者が自発的な売却ではなく、外部の要因によって物件を売らざるを得ない状況。
– リース料金（lease rates）：物件を賃貸する際に支払われる家賃の金額。
– 空室率（vacancy times）：物件の空き状態であり、入居者がいない期間。
– 資本支出（capital expenditures）：物件の状態や設備を改善するために行われる支出。
– 相続財産の取得後のベースアップ（step-up in basis）：相続財産の評価額が死亡時の市場価格よりも高くなることで、相続時の税額を軽減する制度。
関連リンク：
– 不動産市場のトレンド予測
– 2024年のマーケット予測レポート