金融危機後、金利が引き上げられたことにより、多くの物件が投資する価値を失った。在宅勤務やオンラインショッピングの普及により、大規模なオフィスや小売スペースへの需要が低下したこともその要因となった。物件の評価は低下し、貸主は債務を残したまま償還期日が迫っても物件を再融資することが難しくなった。そのため、売却することも選択肢の一つであったが、提示される価格が残債をカバーしきれなかったこともよくあることだった。
2022年の初めから2023年の終わりまでに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落し、エクイティ投資家は物件価値が下落すると予想した。アドバイザリーファームであるニューマーク・グループによると、約1.2兆ドルの米国商業不動産債務が価格下落の影響を受けている可能性があり、オフィスビルの空室率は米国の主要都市で過去最高に達し、債務を上回る価値の物件があり、債権者に引き渡されている。地域の銀行は特に影響を受け、大手銀行に比べて影響が大きくなる可能性がある。また、ダイニングや投資銀行のビジネスを持たないため、影響を受ける可能性があった。
欧州では、Rene BenkoのSigna Groupに関わる企業の破綻が始まり、多数の金融機関に信用損失をもたらすリスクがあった。一部のアジアの銀行も苦境に立たされており、日本の青空銀行は米国の不動産に関連する不良債権のために15年ぶりの赤字を報告すると投資家に警告した。
利益率の低下により不動産価格の下落と相関関係があり、リスクフリーの政府債券の金利が引き上げられると、投資家はより高い収益を求めるようになる。商業不動産の収益率は建物の賃貸収入の価値に対する割合であり、数年間固定された賃料により、収益率を上げるためには物件価格が下落する必要がある。
物件価格の下落は、不動産会社の借入能力を制限する。不動産の価値が下がると、債務に対する比率である貸借対照表の重要な要素である債務対価値比率が増加する。債務条件を遵守するためには、会社は物件取引にさらに現金を投入するか、より高金利で借り入れを行う必要がある。そして、賃金が十分に支払われる場合にのみ行うことができる。賃金が不足している場合は、バイヤーが深割引を要求する不確実で下落している市場で資産を売却する必要がある。この低迷した価格により、2025年末までに償却される予定の2.2兆ドルの米国と欧州の商業不動産ローンの再融資が困難になっている。
ポストCOVID時代の労働形態の変化やエネルギー効率の低さが原因で、オフィスビルは最も被害を受けた物件である。一方、ショッピングモールは既に電子商取引の台頭により価値が低下していたので、金利が上昇し始めた時点では低いベースから出発していた。
中央銀行が利上げサイクルを開始した時点では、ヨーロッパの不動産価格にはより大きな影響があり、利回りが低くなっていた。しかし、米国の評価はさらに下落し、新しい空きビルの在庫が多く、より多くの人々が在宅勤務をしていたためである。2023年第3四半期の終わりには、いくつかの主要な米国の都市でオフィススペースの5分の1以上が空き地となっていた。
空きオフィスを他の用途に転用することも一つの選択肢である。また、柔軟な労働形態に対応するために建物を改装することもある。しかし、年期の入った建物は改装には高額な費用がかかり、政府やテナントによって要求されるエネルギー効率の改善も費用を増やす要因となる。これらの投資の経済性はしばしば成り立たない。貸主のもう一つの選択肢は、手に入らない建物を差し押さえることである。
現在、優れたオフィスビルとそれ以外のビルの間での差が広がってきている。環境に配慮したビルで、モダンで魅力的なスペースを備えている場合は、依然として高い賃料を要求することができる。その他のビルは改善に対して数十億ドルの投資が必要であるが、貸出債権の増加に悩む銀行が融資を出すことを躊躇しているため、それには応じられない。建物を解体してより良いものに建て替えることもできるが、政策立案者がエネルギー消費の多いコンクリートや鉄鋼、ガラスといった素材からのエンボディッドカーボンに焦点を当てているため、それも困難になりつつある。そのため、多くの場所では建物を再開発するのではなく、リノベーションを進めることを求めている。
以下は、この記事に基づいたFAQセクションです。
Q1: 金融危機後、なぜ多くの物件が投資する価値を失ったのですか？
A1: 金融危機後、金利の引き上げや在宅勤務やオンラインショッピングの普及により、大規模なオフィスや小売スペースへの需要が低下しました。これにより物件の評価が低下し、再融資が難しくなりました。
Q2: 物件価格の下落について教えてください。
A2: 2022年の初めから2023年の終わりまでに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落しました。オフィスビルの空室率が上昇し、物件の評価が低下することで、物件の売却価格が債務をカバーしきれない場合がありました。
Q3: 不動産会社の借入能力にどのような制限が生じますか？
A3: 物件価格の下落により、会社の貸借対照表の債務対価値比率が増加します。これにより、会社は現金を投入するか、より高金利での借り入れが必要になります。
Q4: オフィスビルとショッピングモールはそれぞれどのように影響を受けましたか？
A4: オフィスビルはポストCOVID時代の労働形態の変化やエネルギー効率の低下により最も被害を受けました。ショッピングモールは既に電子商取引の影響で価値が低下していたため、金利が上昇し始めた時点で低いベースからスタートしました。
Q5: 空きオフィスを他の用途に転用することはできますか？
A5: 空きオフィスを他の用途に転用することは可能です。また、柔軟な労働形態に対応するために建物を改装することもあります。ただし、改装には高額な費用がかかる場合があります。
Q6: 優れたオフィスビルとそうでないビルの違いは何ですか？
A6: 環境に配慮した魅力的なビルは依然として高い賃料を要求することができますが、他のビルは改善に莫大な投資が必要であり、銀行が融資を出すことを躊躇しています。
以下は、本文中のキーワードや専門用語の定義です。
– MSCI World Real Estate Index: 不動産投資信託（REITs）を追跡する指数。
– エクイティ投資家: 株式投資家。
– 不良債権: 回収が難しいと見込まれる貸し手にとって損失をもたらす債務。
– 貸借対照表: 会社の資産、負債、純資産を明示的に示した財務諸表の一つ。
– 債務対価値比率: 債務の額に対する資産の価値の比率。
– エネルギー効率: エネルギーの使用に対する効果的な利用。
– エンボディッドカーボン: 製品や建物などの生産過程における二酸化炭素の排出量。
以下は、関連するリンクです。
– MSCI
– ニューマーク・グループ
– Signa Group
– 青空銀行