米国の商業不動産市場が世界中の貸し手に大きな影響を及ぼし、潜在的な危機を心配させています。ドイツの銀行大手であるドイツPfandbriefbankは、この苦戦する市場への曝露に関する懸念を抱く投資家を安心させるのに苦戦しています。そして、ニューヨークから日本までの銀行は同様の影響を受けており、エレベーターのように広がるより広範な感染の恐れがあります。
どうしたことか？商業不動産は、伝統的なダウンタウンのオフィスビルだけでなく、小売り、工業、そしてマルチファミリーの物件を含む、全体の不動産市場の中で非常に重要な位置を占めています。この市場は過去10年間で大きなブームを経験し、開発業者、投資家、銀行が新しい物件の資金調達や投資を容易にする低金利の恩恵を受けました。
しかし、そこで2つのことが起こりました。まず第一に、パンデミックによる在宅勤務の実施により、オフィスの働き方が変わり、空室率が過去最高に上昇し、オフィスビル（およびホテル、小売店、商業地域のコンドミニアムなどの関連部門）の需要が減少しました。第二に、中央銀行がインフレを抑えるために金利を急激に上げたことです。これにより、比較的安全な現金口座に比べて不動産投資の魅力が大幅に減少し、所有者とテナントの両者に財務的な圧力がかかり、需要が減少しました。
それ以来、価格は急落してきました。それについて私が警告したとおり、現在の被害の程度を正確に評価することは難しいです。なぜならば（現在も行われているわずかな）取引は非公開であり、短期の条項が含まれていることが多く、その評価を複雑化させているからです。しかし、モルガン・スタンレーの調査によると、中心業務地区のオフィスビルは最も大きな影響を受けており、その価値のほぼ半分を失っています。アパートや小売りなどのカテゴリでは、減少は痛みを伴っていますが、劇的ではありません。一方、工業物件の価格はほとんど変動していません。
全体として、商業不動産の価格は約20％下落しています。これは1990年代初頭の米国の貯蓄貸付危機時に被った21％のダメージに似ていますが、2008年から2009年の世界金融危機で被ったほぼ40％のダメージほど急激ではありません。
もちろん、ここで下落が止まる保証はありません。供給と需要が調整するには時間がかかるため、不動産価格はゆっくりとしたサイクルで動く傾向があります。しかし、最悪の局面が終わったかもしれないという希望にはいくつかの兆候があります。ディールの量が増えてきており、貸出基準が緩和され、経済状況も改善しているという点です。
では、問題は何でしょうか？問題は、これらの影響が数年かかる可能性があり、価格の急落の真の影響がまだ完全には現れていないことです。さらに、問題は借り手と貸し手の両方にリスクがあることです。
借り手は、再融資が必要な際にデフォルトする可能性があります。次の2年間で最大1.5兆ドルの商業用住宅ローンが満期を迎えます。これは全商業用住宅ローンの4分の1に相当するピークです（最後に見られたのは2008年時でした）。そして問題は、これらのローンを以前よりもはるかに高額の金利で再融資する必要があることです。この問題に直面した借り手は再融資を確保するのに苦労するかもしれず、代替の融資源を探したり、追加の資金を用意したり、売却を強いられるかもしれません。弱りやすい者にとっては、デフォルトが現実となるかもしれません。
貸し手は、デフォルトリスクが危険な高まりを見せています。米国の小規模銀行は特に影響を受けており、全商業不動産（CRE）ローンの約70％を保有しています。これらのローンは、彼らの全体の貸出ポートフォリオの約44％を占めています。それに対して、大手銀行の商業不動産ローンは貸出全体の13％に過ぎません。もちろん、これらの借り手がデフォルトした場合、貸し手はそれらの物件を手に入れることができますが、多くの場合、その価値はかなり低くなっているため、それほど安心とは言えません。したがって、予想される損失に備えるため、世界中の銀行はより多くの準備金を蓄え、その過程で注目を集めています。
もちろん、この問題は米国の銀行に限定されたものではありません。世界中の銀行は、アメリカと自国の商業不動産バブルに乗っていました。例えば、欧州の銀行の中で、商業不動産は全融資の9％（借り手が支払いを遅らせた融資の割合では約15％）を占めています。
では、危機に向かっているのでしょうか？もちろん、それは簡単な質問ではありません。連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長と財務長官のジャネット・イエレンは、商業不動産のストレスが特定の貸し手にいくらかの損害を与えると述べていますが、米国または世界経済に対しては「システム的な」経済リスクを構成しないとは考えていません。つまり、小規模な商業銀行にとって少々大変な時期が訪れるかもしれませんが、2008年のような経済、株式市場、および世界金融システムを破壊するような大規模な崩壊とはならないということです。
しかし、問題は、世界金融危機の直前に人々が同じことを言っていたことです。具体例として、当時のFRB議長であるベン・バーナンキは、サブプライムローンと住宅市場の弱さが金融部門に「システム的な」リスクを構成しないと述べていましたが、それからわずか数か月後、金融システム全体を崩壊させました。
私のポイントは、金融システムへのリスクを評価する際に謙虚で慎重であることが重要であるということです。そして現在、私にはいくつかの懸念事項があります。
小規模の商業銀行は米国経済の中核です。彼らは中小企業に重要な信用を提供し、それらの中小企業は米国経済と雇用市場の約40％を占めています。彼らが苦境に立たされれば、それが他の経済に広がる可能性があります。
商業不動産の実際の状況を把握するのは難しいです。それはニッチな不透明な市場です。市場がより不透明であるほど、投資家は「先に売ってから後で質問する」傾向にあるのです。
危機はすべて基本的な要素だけではありません。信頼も重要です。シリコンバレー銀行は管理可能な流動性問題に直面していましたが、預金者による突然の一斉払いが発生し
以下は、記事に基づいた主要なトピックと情報に基づいたFAQセクションです。
Q1: 商業不動産市場はどのような影響を受けていますか？
A1: 商業不動産市場はパンデミックの影響で苦境に立たされ、需要が減少しています。
Q2: 商業不動産市場の主要なセクターはどれですか？
A2: 商業不動産市場は、オフィスビル、小売店、工業物件、マルチファミリー物件などのセクターで構成されています。
Q3: 商業不動産の価格はどのくらい下落していますか？
A3: 商業不動産の価格は約20％下落しています。
Q4: 商業不動産の価格下落は、以前の金融危機と比べてどうですか？
A4: 現在の価格下落は、2008年から2009年の金融危機での下落ほど急激ではありません。
Q5: 商業不動産市場の将来の見通しはどうですか？
A5: 商業不動産市場はまだ安定しておらず、将来の見通しは不確かですが、経済の改善と貸出基準の緩和が一定の希望をもたらしています。
Q6: 商業不動産市場の問題はどのようなリスクがありますか？
A6: 商業不動産市場の問題は、債務返済の困難、再融資の難しさ、デフォルトリスクの増加などのリスクがあります。
Q7: グローバルな影響はありますか？
A7: 商業不動産市場の問題は米国だけでなく、世界的な銀行にも影響を与えています。
Q8: 商業不動産市場の現状を評価するのは難しいですか？
A8: 商業不動産市場は不透明であり、現状を評価するのは難しいです。
本記事で使用されている主なキーワードや専門用語の定義は以下の通りです：
– 商業不動産市場（shōgyō fudōsan shijō）：商業用の不動産物件を含む市場。
– パンデミック（pandemikku）：広範な地域や世界的に広がる感染症の流行。
– 空室率（kūshitsu ritsu）：特定の場所や物件の空いている部屋やスペースの割合。
– 満期（man-ki）：契約や貸し借りの期間が終了すること。
– 再融資（sai-yūshi）：既存の借り入れを新たな融資で返済すること。
– 固定金利（kotei kinri）：ローンの金利が一定期間変動しないこと。
– デフォルト（deforuto）：債務者が支払義務を果たさないこと。
– 準備金（junbi-kin）：銀行や金融機関が緊急時に備えて保持している資金。
関連リンク：
– 商業不動産市場の最新動向
– 不動産投資のリスクとメリットについて